免费论文
收费论文
发表论文
我要投稿
设为首页 招标网
联系我们
经济学|管理学|法学|计算机|医学|教育|文学|政治|艺术|哲学|更多 经济学|管理学|法律|计算机|医学|教育|文学|政治|艺术|哲学|更多
 论文搜索
  推荐服务: 论文发表 收费论文
期刊论文格式
毕业论文格式
期刊论文范文
毕业论文范文
论文致谢
毕业论文答辩
开题报告
论文选题
英文摘要书写
物业管理纠纷案件法律问题之实务探微
作者:未知  时间:2007/11/22 9:30:00  来源:论文天下论文网
 一、物业管理及其纠纷在中国的出现

  “物业”一词是从英语词汇“property”及“estate”翻译而来,在20世纪70年代末中国大陆实行改革开放政策后由香港传入内地。物业管理(Real property management)是指物业管理机构与物业所有人或依据合同法律规定有权委托的非业主使用人的委托,根据合同或法律规定对物业进行养护、修缮并对相关环境和秩序进行维修和服务的活动。我国的物业管理行业是随着改革开放的深入,伴随着市场经济以及房地产综合开发和住房商品化的发展而产生和发展起来的,因此目前只能算是处于幼稚期。

  目前,中国房地产法学界和物业管理规范性文件中,对“物业”概念内涵和外延的见解是基本一致的,只是具体表述略有差别。对其概而言之,是指一定建设用地范围内已建成和确定业主权益,有特定界限的各类房屋等建筑物及相配套的固定附属设备、公用设施、公共场地和其它定着物,以及用地和房屋包容的空间环境。其中,“已建成”是形成可供使用、需加管理的物业的前提;已“确定业主权益”表明已建成的物业是经过法定竣工验收程序验收合格并对该物业的权属已依法作了确定,而业主即物业所有权人要对物业的管理负责。

  随着我国房地产业的迅速发展,物业管理纠纷案件逐年成倍增长,纠纷类型也从原先单纯的追索物业费纠纷转而向服务质量、乱收费、乱搭建以及解聘物业公司等引发的纠纷发展,如何减少该类纠纷的发生,已成为当前与物业管理相关各方人士及法律工作者们讨论的热门话题。而由于目前我国的《民法通则》、合同法等法律中尚无专门调整物业管理的规定,法院便只能根据这些法律的基本原则,并参照有关部门和地方性规章来处理,而有关规章的规定又不够详尽或明确,这给正确处理该类纠纷带来了一定的难度。

  二、当前物业管理中存在的问题及其原因分析

  随着我国房地产业的迅速发展,物业管理纠纷案件逐年成倍增长,新类型案件逐渐增多,如何减少该类案件的发生,已成为与物业管理相关各方人士及法律工作者们近期讨论的热门话题。

  目前,就我国各地各级法院受理的物业纠纷案件而言,呈现案件数量逐年上升,在民事案件中所占比例逐渐加大;案件类型多样化,新类型案件不断出现,业主多为案件的被告,且败诉多,以判决为结案方式的比例高,案件调解比例低,双方当事人矛盾较大,物业管理纠纷诉讼主体复杂,法律关系复杂,对纠纷的审理有一定的难度,具有群体性纠纷的潜在因素等特点,案件类型大致以以下六种为主要常见:一是业主拖欠物业费、供暖费等的纠纷;二是公共费用分摊纠纷;三是小曲停车位收费引起的纠纷;四是业主违章搭建引起的纠纷;五是业主在小区内人身财产受到侵害或伤害引起的纠纷;六是前期物业管理公司拒不撤出管理区域引起的纠纷。综观近写年来社会媒体对此类纠纷的报道以及各法院受理的案件来看,笔者以为产生上述纠纷有以下原因:

  1、物业管理公司未尽充分的安全保障义务。由于物业管理公司疏于管理,未尽合理注意义务,小区内失窃、抢劫等治安管理是常见的物业管理纠纷,而且业主在和物业公司签署管理服务合同时,对委托管理的事项、标准、权限、管理费收支、监督检查和违约责任等逐项明确的少,特别是对保安服务、车辆停放管理等极易引起争议。发生争议后,业主往往以财物失窃为由拒交物业管理费,物业公司以已履行相关防范义务为由来进行抗辩。

  2、收费与服务水平不适应。许多物业管理公司不与业主协商,擅自抬高收费标准,扩大收费范围而提供劣质服务。一些物业公司在保洁工作、维修养护、安全防范等工作上不能到位,而物业管理公司收费并未降低,引起业主的反感。他们以拒交物业管理费的方式表示对物业公司的不满。

  3、业主不懂法,平时不注意收集、保全证据,导致诉讼中举证难、维权难。对涉及业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主之间不同的法律关系,业主并不知晓。不知开发商交付的房屋存在瑕疵导致渗漏使业主遭受损失,应由开发商承担违约赔偿责任。不知楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失,应当由侵权人承担赔偿责任,而诉讼中业主往往以房屋存在质量瑕疵等为由拒缴物业管理费。

  4、物业管理企业未按资质规定要求从事服务。物业管理企业虽领取了相应的资质证书,但从业人员并不是相关专业技术人员,且不具备相关职称。物业管理并未能按《物业管理企业资质管理办法》的规定配齐相关专业技术人员从事服务,引起业主的强烈不满,有少部分业主因此提出抗辩,认为物业管理企业未按照规定提供服务,其首先不履行合同,故就欠缴物业管理费。

  5、法律文件、规章制度不健全,物业管理队伍素质低下。一个物业区最主要的法律文件至少应该有业主公约、业主管理委员会章程、业主委员会与物业公司的委托合同书、管理公约等。可是大多数物业区都没有上述几个重要法律文件,导致许多事情无章可循;物业管理从业人员并不是相关专业技术人员,缺乏相关能力。

  三、国际物业管理参考与我国物业纠纷解决之法院建议

  物业合同是业主和物业公司明确各自权利义务的载体,也是纠纷发生时,衡量各自主张是否充分的评判标准,更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。

  1、他山之玉:物业管理之国际参考

  综观世界各国,在其高度发展的城市化进程中逐步推行的物业管理已经形成了比较规范的做法。美国的物业管理设有专门的管理机构并拥有一批高素质的专业从业人员。美国各级政府机构中,都设有房产管理局,其职责是制定房地产法规并监督检查。美国的房地产经纪人协会物业理学会(IREM)是负责培训注册物业管理师的组织。任何一个管理师只有在达到IREM制定的严格标准以后,才能得到注册管理师(CPM)证书。除此之外,全国有影响和规模的物业管理协会和组织还有国际设施管理协会(IFMA),主要负责对物业设施的管理、还有一个全国性协会BOMA,代表在物业管理过程中业主、房东的利益、许多协会还办有定期刊物,开设教育性专题讲座和课程,帮助物业管理人员优化知识结构,培养职业道德。管理岗位必须取得相应的专业证书。

  在新加坡,不仅物业管理组织系统健全,而且物业管理更强化法治管理。新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理。物业管理部门编写了《住户手册》、《住户公约》、《防火须知》等规章,同时制定了公共住宅室内外装修、室外公共设施保养等规定,为物业管理法治化奠定了基础。例如对室内装修有非常严格的规定:政府出售的公共住宅,室内装修规定在领到钥匙之日起3个月内完成,此后3年内不准再进行第二次装修。另外,新加坡政府对住宅小区公共设施(设备)保养维修十分重视,要求物业管理企业提供最优质服务。政府规定每5年对整幢楼房外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其他公共场所进行一次维修。

  我国香港地区的物业管理公司只需经工商登记就可以承揽业务,物业管理企业在香港数量非常多。物业公司的权力来源于大厦公契和物业管理委托合同。在香港,发展商卖房时,必须起草制定大厦公契,报政府登记备案。公契中如有不平等嫌疑,政府可以拒绝备案。香港的物业管理最值得业主赞许的就是物业公司扮演着雇工角色。物业管理的费用均取之于业主或租客,一幢独立的大楼就是一个独立的户头、管理费收取标准是量入为出。香港的物业管理费用模式主要是代理人制。即管理费用=成本支出+酬金,酬金可以按固定数额提取,也可按比例提取。一般的提取比例是10%至15%,住宅的比例是10%,商业的比例是15%.另外,物业管理费也有采用包干制的,这

[1] [2]  下一页

 3000万硕士、博士、期刊论文全文下载  论文发表:快速、低价、优质
提供60万硕士论文、10万博士论文、2700万期刊论文全文下载服务,助您一臂之力! 十年的论文发表经验,快捷的论文发表服务,保证所发表的杂志均为正规合法的期刊,收费同行最低!
[本文关键字] 管理 物业管理 纠纷 案件 法律 法律问题 实务
[版权说明]《物业管理纠纷案件法律问题之实务探微》论文版权属于作者本人,您可以参考本论文进行论文创作,但不得抄袭、复制!本站免费论文主要来源于用户投稿(投稿网址),如果涉及到侵权问题,请联系lunwentianxia_card@163.com删除。
  物业管理论文   纠纷论文
·委托物业管理合同
·实习报告—物业管理
·关于物业管理中存在的法律问题及思考
·物业管理合同性质辨析
·构建政府调解平台 化解重大社会纠纷——我国政府调解
·浅析医患纠纷及其处理规定存在的问题
·净化估价市场减少估价纠纷
·浅谈医疗纠纷中的举证责任
·论纠纷的可诉性
  案件论文   法律论文
·公诉案件庭诉举证及证据标准之初探
·劳动争议案件中的精神疾病司法鉴定
·浅析徇私舞弊不移交刑事案件罪的犯罪对象
·“找法”与“造法”的方法——装修他人房屋案件的法律
· PDA案件留下的思考:行政行为合法性、司法审查
·海事赔偿责任限制的法律适用新论
·“债转股”的若干法律问题
·从布什诉戈尔的法律诉讼看美国的民主与法治
·税务代理法律问题研究
·和平解决国际争端的法律方法评析
  法律问题论文   实务论文
·“债转股”的若干法律问题
·税务代理法律问题研究
·证券内幕交易的法律问题研究
·关于企业法人被吊销企业法人营业执照后有关法律问题的
·工程建设联合体投标若干法律问题
·论谈判技巧在审计实务中的运用
·新形势下的会计教育、研究和实务
·国际、国内合并会计报表理论与实务问题分析
·建筑施工企业安全教育培训理论与操作实务
·合并会计报表实务操作中几个具体问题的思考
  推荐期刊投稿
·高中生
·天津社会科学
·国际生物制品学杂志
·Journal of Mount
·中国体卫艺教育论坛
·昆明师范高等专科学校学报
·环境科学与管理
·中国艾滋病性病
·西北地质
·怀化学院学报(自然科学)
 
·中国卫生工程学
·实用诊断与治疗杂志
·时间频率公报
·艺术市场
·中国制衣
·人民检察
·汽车维修与保养
·中国核科技报告
·商品与质量
·优秀作文选评(初中版)
 
·北方果树
·半导体杂志
·医药世界
·百姓
·口岸卫生控制
·太原城市职业技术学院学报
·财务与会计
·中国临床药理学与治疗学
·Cell Research
·国际肿瘤学杂志
   免费论文
公共管理 | 法学 | 理学 | 医药学
政治 | 社会学 | 文学 | 艺术 | 哲学
工学 | 计算机 | 文化 | 英语论文
经济学 | 财政 税收 | 证券金融
管理学 | 会计审计 | 工商管理 | 教育
财务管理 | 论文写作指导 | 应用文
   收费论文
马列毛邓 | 哲学宗教 | 社会科学
政治法律 | 军 事 | 经 济
文化科学教育体育 | 语言文字
文学 | 艺术 | 历史地理 | 自然科学
数理化 | 天文 | 生物科学 | 医药卫生
农业科学 | 工业技术 | 交通运输
航空航天 | 环境安全
   浏览历史

联系论文网 | 收费论文 | 发表论文 | 论文翻译 | 友情链接 | 全部分类 | 网站地图 | 期刊导航
版权所有 2008-2018 论文天下 www.lunwentianxia.com 京ICP备08104503号
.5410156