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我国开征物业税的利弊分析
作者:陈蕾  时间:2007/11/21 22:32:00  来源:论文天下论文网
一、目前我国不动产领域中存在的问题

  (一)房地产现行税费繁多。重复征税严重。房地产行业链条中涉及大量税费,既有税务机关在房地产取得、保有、转让环节征收的营业税、城建税、契税、教育费附加、所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税等税种;又有土地管理部门收取的土地出让金等费用。项目繁多的税费计征复杂,且负担不合理。房地产开发流通环节税费多,无形中增加了房屋成本,从某种程度上制约了房地产业的健康发展。

  (二)现行土地使用制度不合理。我国实行的是“批租制”,即在土地使用权属于国家的前提下,规定用地者可以向政府购买一定期限的土地使用权。根据土地的不同用途,批租期限从40-70年不等,而其大部分税费,用地者须一次性支付。房产所有者在购入房地产时,其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。土地批租制给各级政府带来了丰厚的财源,可以用来改善公共服务和城市基础设施。但这种做法实际上是将后40-70年的土地收益一次性收取,是本届政府花后届政府的钱,是“寅吃卯粮”搞建设,其后果必然导致土地的滥用。在短期利益和政绩思想驱动下,一些地方政府忽视土地资源优化配置和城市的可持续发展,无计划、无节制地出售土地,导致土地资源剧减和浪费。

  (三)房地产投资过热,房价居高不下。现今房地产市场已发展到投资性的购房行为逐渐替代了消费性的购房行为。一些城市的居民购买房产不是为了生活消费,而是为了进行投资。炒楼团的出现扰乱了市场供求信息,导致楼价非理性上涨。这一方面造成了当前房屋空置率较高,而另一方面房价居高不下,影响了中低收入者住房问题的解决。

  二、开征物业税的利弊比较分析

  物业税又称“财产税”或“地产税”,主要针对土地房屋等不动产,对其所有者或承租人每年征收的税款,税值随房产升值而提高。党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中明确指出“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。

  (一)开征物业税的好处

  1、稳定税源,促使土地资源合理利用。物业税的开征将土地财富平均分配到每一届政府手中,为地方政府提供了稳定的资源。土地出让金的后移和分期缴纳税费,可以大大减少政府出让土地的短期回报。有利于激励地方政府改变短期行为,优化投资环境,提升城市繁荣程度,扩大税源,形成良性循环。同时,可以克服土地利用率低下、浪费严重的问题,合理利用有限的土地资源。

  2、有利于降低购房门槛,打击炒楼行为。物业税的开征改变原有的体制,将以往在房价中一次性交纳的税费改成按年收取。改革后房屋的成本下降,房地产的初始价格也将有所下降,进而降低居民的购房门槛,增加老百姓改善住房的机会和能力,有益于中低收入的消费者。同时,炒楼者不能再坐等房产升值,每年一大笔物业税形成巨大的房产持有成本,对炒楼者是巨大压力。中低收入消费者购房能力增强,购买自住房相对增加也使房地产投机者投机性购房相对减少。

  3、减少房地产开发风险,稳定金融系统。目前我国房地产开发的征税项目多,重复征税加重了开发企业的负担,加剧了房地产投资的风险。而我国商业银行的贷款主要集中在房地产业,房地产投资风险将加剧金融部门尤其是银行的风险。物业税的开征使开发商建房时缴纳的土地出让金等税费由购房者在房产保有阶段按年交纳,大幅减轻了开发商的筹资压力和相关的利息负担,减少了纳税环节,缩短了开发时间,从而大大降低开发商的开发成本,减少了房地产投资开发的风险。在一定程度上有助于金融系统摆脱房地产泡沫的冲击,提高金融系统防范金融风险的能力。

  4、有利于调节贫富差距,增进社会公平。物业税的开征特别是采用累进的税率,能起到“劫富济贫”的作用,增强政府转移支付的能力,增进社会公平,维护社会稳定。通过差别税率对房地产市场进行调节,对居住高档别墅者课以高税,对居住普通住房者减少征税甚至减免物业税,可以调节社会贫富差距。

  (二)开征物业税可能带来的问题

  1、可能导致地方政府当期建设资金困境。物业税的实施将资金分摊到以后的40甚至70年收取,在短期内会引起政府财政收入的大幅减少,城市建设可能面临资金困境。这将会降低政府改善公共服务和城市基础建设的能力,导致相当部分城市因缺乏市政资金投入而产生配套设施建设滞后的情形。



 

  2、房屋的使用成本增加。虽然物业税的开征降低了购房成本,但其使用成本却增加了。目前大多数购房者都是通过银行贷款的方式买房,在以后的使用阶段按月归还贷款。实施物业税后,购房者在还贷款的基础上又增加一定税收负担,且税收随物业的增值而不断增加。许多经济实力不强的家庭会出现“买得起住不起”的情形,进而增大银行个人房贷业务的坏账率,引发新的金融风险。

  3、可能会刺激土地投机。改革房地产税制,购房者的购置成本降低,而开发商的开发成本则降得更直接明显。政策极大地刺激了购房者的需求,市场对土地的需求增加可能会出现新的圈地运动,使更多农民失去土地。开发商不用一次性交付土地出让金及税费就能拿到土地,可能会产生少数人垄断土地、哄抬地价,抬高房地产市场价格的现象,成为房地产市场的不健康因素,并造成土地资源的滥用和浪费。

  4、旧房的重复征税问题。从土地批租制过渡到物业税模式,要经过一番复杂的演化过程。土地批租制已实行了20多年,不少城市即将度过建设高峰期。批租制盛行时期,相当数量房地产已经一次性交纳多年土地税费。房地产业的税负主要集中在开发和交易环节,因此新法实施前的大量“老房”的价格中,已经一次性包含了几十年的年金以及其他税费,并且已经纳入财政。而物业税一旦开征,对所有的房地产一律按新法收税,也就意味着重复计征,将使大量“有产者”承受额外的税收负担。

  5、可能发生财富分配的逆向调节。鉴于城乡、地区贫富的差别,物业税税率不会太高。对富人来说,这一税负并不会影响其置业决策和生活质量;而对于普通老百姓而言,攒钱买房只是负担的开始,在负担按月还款、物业管理费等费用之后,再加上物业税,无异于雪上加霜。就大多数人的收入水平而言会导致“买房难养房更难”的不利局面,这有悖于开征物业税的初衷。

  三、对我国物业税改革的建议

  (一)简化税制,公平税负。将现行缴纳的各种税费合并,转化为在房地产保有阶段统一征收物业税。建议对自用房屋拥有的第一套住房免征,从第二套房屋起交纳物业税。清理目前与房地产有关的税费,剔除一切不合理的税费,把合理的费全部纳入税的范畴,形成一个房地产税收总额。改变现有的从价、从租、从量计税的混乱局面,一律从价计征,确保税负公平。同时对外资企业单位、经济组织、个人一律按统一的名称征收物业税,以实现房地产税制的内外统一,有效促进公平竞争。

  (二)建立房地产评估制度。物业税的征收以房地产市场价值为依据,而目前国内物业价值评估体系尚不完善,应尽快建立完善物业定期估价机制。按房地产评估值征税,有利于解决现行房地产(物业)税制存在的计税依据不合理的问题,使多占有财产的人多缴税,少占有财产的人少缴税。同时,随着经济的发展及房地产市场的变化,房产价值随之上下浮动,评估值也会相应调整,体现了公平的原则。按评估值征税可以较好地调节土地级差收益,保护土地资源,也可以促使纳税人合理利用房产、土地,规范房地产市场交易和促进房地产资源的有效配置。建议房产评估每3-5年进行一次,合理评估不断变化的房屋价值,这是发挥物业税功效的一个关键性环节。

  (三)设置幅度税率。在制定物业税税收政策时,应赋予地方一定的税政管理权限。建议采用幅度比例税率,中央只规定税率幅度,由省、自治区、直辖市人民政府在规定幅度范围内,根据本地市政建设状况、经济繁荣程度等实际情况,确定本地区的具体适用税率,决定是否开征或适当予以减免。

  (四)采取一定的过度措施。在新税法实施的一定期限内,新旧房屋区别对待,对老房地产采取老政策。同时对收入水平或住房价值在一定标准以下的城镇居民和农民减免物业税的征收,然后根据经济发展水平和收入水平的提高,逐步缩小减免税的范围。

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