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论农村土地使用权流转法律制度的完善
作者:史晓莎  时间:2007/11/22 9:40:00  来源:论文天下论文网
并且,值得一提的是,我国《农业法》中规定的转包与我们此处所讲的农地使用权的出租在实质上是相同的。当农村土地使用权物权化后,转包在物权法中的解释只能是出租。

  总之未来土地立法中,应规定多样化的农地使用权的流转方式,采取弹性规定,以因地制宜,使农地使用权流转方式能够适应各地不同的客观状况和发展层次。并鼓励探索创新建立先进的农地使用权流转方式。

  (四)农地使用权流转的限制条件

  农地使用权的流转必须符合法律,不得违反下列强制性规定:

  1、不得改变农业用途,坚持农地农用。

  2、农地使用权的转让、租赁、继承等期限不得超过农地使用权的法定最长期限的剩余期限。

  3、农地使用权的流转,应当签订书面合同,报集体土地所有权人备案,并到相关部门办理登记。

  关于书面合同,本文认为只要符合合同主体资格合法、当事人意思表示真实一致、合同内容合法、合同形式合法即可发生效力,无须登记才生效。而对于登记的效力问题,目前学者存在较多争议,主要有“登记生效主义”与“登记对抗主义”说。前者指仅有当事人对农地使用权流转达成合意,未经法定登记,物权变动不发生任何效力,更不会对抗第三人。后者是指农地使用权流转的登记仅具有社会公信力,即产生对抗第三人的效果,而非物权变动的必要条件。按照“登记对抗主义”说,当事人对农地使用权流转意思达成一致时即发生物权变动的效果,只是未经依法登记不能对抗善意第三人。本文认为对于农地使用权流转登记的效力应视具体情况而定。

  (1)对于继承等原因而取得的农地使用权,应采取“登记对抗主义”。因为继承属民事法律行为以外的法律事实,只要继承这一法律事实发生,主体就取得农地使用权。只是未经登记不得对已经取得的农地使用权处分。我国现行不动产物权登记立法规定非经登记不发生物权变动的效力,这一做法存在不妥。因为根据现行《中华人民共和国继承法》的规定,继承人从被继承人死亡时就取得了遗产权利。故未来土地立法中应规定农地使用权人为公民的,自其死亡时起,其继承人取得该农地使用权,从而使其与我国《继承法》的规定相协调。⑩

  (2)对于农地使用权的转让、抵押、出租、入股等,应采取“登记生效主义”。即非经登记,以上民事法律行为不产生物权变动的效力。原因如下:①如果把农地使用权的流转这样一个重大实际问题仅系于当事人的合意,则易产生农地使用权的享有与物的现实支配脱节的弊端。不利于维护交易安全和稳定现实的财产占有关系。登记生效主义则可以克服这一弊端。②“登记对抗主义”说中,当事人双方达成合意则产生物权变动效果,但非经登记不能对抗第三人,与物权的排他性存在着逻辑上的矛盾。而采取“登记生效主义”能够避免这一矛盾。③“登记生效主义”的反对者认为,“登记生效主义”中未经登记不产生物权变动效力,则在农地使用权转让、抵押、出租、入股中不利于保护受让人、抵押人、承租人等的利益。本文认为,“登记生效主义”仍然能平衡当事人双方利益,因为根据前文分析我们已知,农地使用权流转合同在当事人双方达成合意后即生效。这时即使未经登记产生物权变动效力,受让人、抵押人、承租人等人可根据已生效的农地使用权流转合同,在相对方侵犯自己合法权益时要求其承担违约责任。可见,“登记生效主义”仍能使双方利益达到平衡而非片面保护转让人、抵押权人、出租人的利益。可见,根据不同登记原因、不同农地使用权流转方式而采取不同的效力方式较为合理。

  4、限制承租人、受让人等的主体资格。必须对受让人的投资能力、从事农业生产的技术经验等进行规范。防止无能力及无心从事农地经营的人浪费土地资源和利用炒卖手段渔利。

  5、限制最低出租、转包、转让的农地面积。如果不对农地流转面积进行最低限制,会导致农田碎化,不利于农地规模经营和农业产业化的发展趋势,规范农地流转最低面限是当今许多国家采用的法律制度,我国也应予以适当参照,对此进行限制。

  6、使用权流转的手段。应禁止用行政、准行政手段进行农地使用权流转的不合理干预,坚持市场手段,使农地使用权在市场上合法自由流转。

  我国的农业发展现状和未来发展趋势都迫切的要求促进农地使用权流转制度,而现行的相关法律表现出了明显的不足,成了制约农地使用权流转的瓶颈。所以,必须改革这种现状,加快我国农地使用权流转法律制度的完善。使未来的土地立法能准确、及时、有效地调整、规范我国的农地使用权流转的现实,让其有法可依,有章可循。

  [参考书目]

  1、《制定中国物权法的基本思路》, 社科院课题组,《法学研究》95年第三期。

  2、《农业经济学》,社科院课题组,2001年第10期第94页。

  3、《让农民自己为土地做主》,马革非著,《南方周末》2001年11月1日第2版。

  4、《论土地承包经营权人的权利和义务》,施晓琳著,《农业经济学》2001年第9期。

  5、《中国物权法草案建议稿及说明》,王利明主编。

  6、《论土地承包经营权人的权利和义务》,施晓琳著,《中国农村经济》(京)2001月5日P60-66,《农业经济学》2001年第9期。

  7、《民法学》,彭万林主编,中国政法大学出版社1999年8月第二版。

  8、《保护农民土地使用权的空间究竟有多大-〈农村土地承包法〉(草案)起草的六个争议》,柳随年著。

  9、《中国物权法研究》(下),梁慧星主编,法律出版社1998年6月第一版。

  注释:

  ① 《中国物权法研究》(下),梁慧星主编,法律出版社1998年6月第一版,第705页。

  ② 《论土地承包经营权人的权力和义务》,施晓琳著,《农业经济学》2001年第9期。

  ③ 《中国农村制度改革与物权法的制订》,姚洋著。

  ④  同上。

  ⑤ 《中国物权法草案建议稿及说明》,王利明主编,中国法制出版社2001年4月第一版。

  ⑥《保护农民土地使用权的空间究竟有多大-〈农村土地承包法〉(草案)起草的六个争议》,柳随年著。

  ⑦ 同⑥。⑧ 同⑥。

  ⑨《让农民自己为土地做主》,马革非著,《南方周末》2001年11月1日,第2版。

  ⑩《民法学》,彭万林主编,中国政法大学出版社1999年8月第二版,第273—274页。

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