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浅析不动产善意取得制度下原权利人的利益保护
作者:张佳红  时间:2016/8/31 17:14:00  来源:论文天下论文网

  论文摘要 善意取得制度的设立宗旨在于维护物权交易的动态安全,在符合善意取得制度的前提下优先保护善意第三人的利益,但这种保护以牺牲原权利人的利益为代价,对原权利人的利益造成损害,而原权利人的利益牺牲在不动产善意取得制度中体现的更为突出。因此,我们更应注重不动产善意取得制度下对原权利人的利益保护,原权利人应当采取多种权益救济途径来维护自己的权益。

  论文关键词 不动产 善意取得 无权处分

  自2007年10月1日起施行《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)以来,从立法角度确定了不动产交易同样适用善意取得制度,今年3月1日起施行的《物权法》司法解释(一)多处涉及“善意取得”相关问题,不动产善意取得制度在司法实践中同样具有重要地位。本文将基于对不动产善意取得中原权利人与善意第三人利益进行分析,并对原权利人的权益救济展开论述,完善不动产善意取得的法律效果。

  一、问题的提出

  《最高人民法院公报》2015年第10期登载的“连某某诉臧某某排除妨害纠纷 ”一案涉及到不动产善意取得问题,一审二审结果不同,因确认已取得房屋所有权的善意第三人无权要求原房屋所有权人搬离诉争房屋而引起争议。
  在“连某某诉臧某某排除妨害纠纷”一案中,所争议的房屋原来登记在被告臧某某名下,由其占有使用。李某在臧某某不知情的情况下以其代理人的身份将房屋转让给谢某并办理过户登记手续,后谢某又将房屋转让给原告连某某并办理房屋变更登记,将房屋登记在连某某名下。但房屋一直由臧某某居住。
  一审法院认为,原告连某某作为善意第三人,已办理房屋过户登记,依法享有房屋所有权。被告提出上诉,二审法院认为,因生效判决确认李某以被告臧某某代理人身份与谢某就系争房屋所签订的买卖合同无效,臧某某占有、使用该房屋至今具有合法依据。谢某自始至终没有合法取得过系争房屋而客观上无法向连某某履行交付系争房屋的义务,故连某某应向谢某主张因无法交付系争房屋导致买卖合同无法继续履行的违约责任,连某某虽然已取得该房屋的产权证,但并未取得过系争房屋的占有、使用权,其径行要求系争房屋实际占用人臧某某迁出的请求不予支持。
  此案中,关键的问题在于“当原权利人与善意第三人权利冲突时,法律应如何选择适用”。一审已生效判决认定连成贤为善意第三人,是房屋所有权人。二审法院对连成贤作为善意第三人避而不谈。笔者认为,此举不利于维护交易安全,应当在第三人满足善意第三人的前提下,优先适用善意取得制度来维护交易安全,原权利人应当寻求异议登记、不当得利请求权、侵权行为损害赔偿请求权等其他法律救济途径来维护自己的权利。

  二、不动产善意取得制度中原权利人与善意第三人利益冲突与协调

  (一)利益冲突
  若善意第三人与无权处分人之间的债权行为有效,在善意取得制度的适用下,善意第三人取得了不动产的所有权,原权利人则作出牺牲,失去原有的利益,原权利人无法要求善意第三人返还不动产。在这种情况下,善意第三人的权利与原权利人的利益发生了冲突,原权利人只能通过追究不动产无权处分人的侵权责任或者违约责任寻求法律救济。善意取得制度在牺牲原权利人的利益的情况下,积极地保护了善意的第三人的利益,表现出对不动产交易动态安全的维护。它摒弃了所有权绝对观念,体现了追求财富增长的社会愿望,并以该制度保护交易的动态和静态安全。 因此,权衡各方利益关系是至关重要的。对原权利人的利益保护而言主要是表现出公平与公正,对善意第三人而言,是体现出对交易安全秩序的维护。
  当原权利人与善意第三人利益冲突时,基于民事活动的公平原则以及善良风俗的要求,法律需要作出衡量。
  (二)利益协调——以 “连成贤诉臧树林排除妨害纠纷”一案为例
  本案中,终审判决偏重于维护原权利人的利益,善意第三人由于无权处分人没有实际权利而无法行使其房屋所有权。虽然终审判决维护了原权利人的利益,但是臧树林作为房屋原权利人,听朋友说可以赚点钱,到一个担保公司签了一些材料,对签署的内容不清楚的情况下就将产权证原件交了出去,并给他人办理了授权“代为办理上述房地产的交易、过户登记手续”的公证书,才导致其房屋被他人出售,原权利人自身存在一定过失。而作为善意第三人连成贤,在购买房屋时没有实地查验房屋是否为他人占有,也存在一定的过失。在双方都有责任的情况下,终审判决偏重于维护原权利人的利益。
  笔者认为,当原权利人与善意第三人权利出现冲突时,应当依据法律规定,优先适用善意取得制度,保护善意第三人的利益,此时不论原权利人是否有过失,都应当寻求其他法律救济途径来维护自己的权利。

  三、不动产善意取得中原权利人的权益救济

  在不动产权属纠纷中,若符合不动产善意取得制度的构成要件,则善意第三人的利益得到保护,原权利人的利益做出牺牲,此时原权利人需要通过异议登记、不当得利请求权、侵权行为损害赔偿请求权等多种法律救济途径来维护自己的利益。
  (一)以不动产登记来保障原权利人的权利
  1.更正登记。该不动产的利害关系人有证据证明不动产登记簿所登记的事项有错误的或者不动产登记簿记载的权利人书面同意利害关系人申请更正登记,利害关系人可以向不动产登记机关申请更正登记,登记机构应当依法定程序予以更正 。
  2.异议登记。当利害关系人无法申请更正登记时,可以向不动产登记机关申请异议登记。异议登记将会使得登记簿上所记载的权利失去推定为正确的效力,即丧失公信力,从而使得不动产登记簿记载的权利人对该不动产没有事实上的处分权,从而否定了善意第三人的成立。因为善意取得制度的适用要求第三人为善意且无重大过失,而当异议登记存在时,第三人应当尽到合理注意义务,发现权利人处分权的瑕疵。但是异议登记有明确的时间限制,具有临时性,原权利人应当通过其他法律途径予以救济。

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[本文关键字] 不动产 善意取得 无权处分
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