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试论中国住房抵押贷款证券化的风险分析与防范
作者:李梦宇  时间:2014/7/28 17:18:00  来源:论文天下论文网

  摘 要:资产证券化自20世纪70年代出现在美国并得以迅速发展,而住房抵押贷款支持证券也成为国际资本市场上发展最迅速,最具有活力的金融产品。中国住房抵押贷款证券化起步较晚,但是已经取得了一定的理论成果,随着中国建设银行推出的“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”,中国住房抵押贷款证券化的进程已由理论研究阶段进入实践操作阶段,以中国住房抵押贷款证券化现状为基础,分析中国住房抵押贷款证券化存在的风险并提出相关的对策。


  关键词:住房抵押贷款证券化;收益;风险


  中图分类号:F830 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2014)10-0100-02


  住房抵押贷款证券化是指金融机构把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组,由证券化机构以现金方式购入,经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产,转换成可以在市场上流通的证券。
  住房抵押贷款证券化始于20世纪60年代末的美国。当时,由于通货膨胀加剧,利率攀升,使金融机构的固定资产收益率逐渐不能弥补攀高的短期负债成本。同时,商业银行的储蓄资金被大量提取,经营陷入困境。在这种情况下,为了缓解金融机构资产流动性不足的问题,政府决定启动并搞活住房抵押贷款二级市场。
  住房抵押贷款证券化的发展现状:随着住房体制改革的不断向前发展,中国住房抵押贷款开始出现并快速发展起来,有关数据显示,2000—2005年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74%以上,个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重再创新高,2008年已超过82%。由于中国经济发展现状,如个人信用制度不健全,抵押制度和抵押担保保险制度建设相对滞后等一系列问题,导致了商业银行的风险增大,个人住房抵押贷款不良率开始不断上升。“建元2005-1份额人住房抵押贷款支持证券”是国内首个住房抵押贷款证券化产品,这是以中国建设银行作为试点单位的,从此开创了国内住房抵押贷款证券的先河。
  一、中国住房抵押贷款证券化的收益分析
  1.有利于商业银行增加资金来源渠道,扩大筹资范围。中国包括国有商业银行在内的金融机构90%的资金来源是各项存款。如果社会存款下降,商业银行就会无法满足非金融机构对资金的需求。另外,借助住房抵押贷款证券化,银行可以在资本市场上进行直接融资,使其筹资渠道得以扩展,由一般的存款扩大到向全国、甚至全世界筹集资金,从而增加贷款机构的资金来源。
  2.有利于解决资金流动性问题。目前,中国金融机构储蓄存款中绝大部分是五年期以下的短期存款,而住房抵押贷款的一般期限都在十五年左右,属于长期的债权资产。这样银行的“短存长贷”就很容易产生资金流动性风险,从近几年中国金融机构的信贷资产分布情况看,住房抵押贷款以较快的速度增长,并且预期未来仍会有较快增长,而定期存款的比重却在不断下降,从发展的观点看,随着住房抵押贷款规模的不断扩大,当贷款余额达到银行信贷资产的一定比例时,资产流动性风险就会加大,而实行住房抵押贷款证券化,银行通过MBS将长期债权出售,使中长期资产在短期内变成流动资金,即可盘活银行的资产,增加其资金的流动性。
  3.有利于降低商业银行的经营风险。通过住房抵押贷款证券化,将低流动性的贷款转化为高流动性的证券,在提高银行资产流动性的同时,还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者,从而实现银行风险的社会化。
  二、中国住房抵押贷款证券化的风险分析
  1.信用风险。信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。在中国,由于个人信用制度不完善,居民收入的透明度和货币化程度低,实际收入与名义收入差距很大,银行很难确切地计算居民实际收入水平,贷款银行无法判断贷款人的资信程度。
  2.提前偿付风险。提前偿付是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前偿付一般有两种情况:一种是当借款人收入有了较大提高,资金富足,希望提早结束贷款时,就可能发生提前偿付行为。另一种是当市场利率低于合同利率时,提前偿付行为也有可能发生。提前偿付一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入,另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。
  3.利率风险。利率风险,也称市场风险,是指由于利率的变化而使发放抵押贷款的机构或者证券持有者所遭受损失的风险。目前中国的商业银行的个人住房抵押贷款利率缺乏灵活性,只能随着央行对利率的调整而相应变动,由于贷款组合的利率是浮动的,若贷款利率下调,则银行要承受发债成本不变而贷款收益下降的风险。如果利率上调,与存款利率增长幅度相比小,这样就有可能减少银行的获益。
  4.流动性风险。流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。中国的个人住房抵押贷款期限长、回收慢,资金的来源和运用在时间上明显不匹配,存在“短存长贷”的问题,这种在发放长期抵押贷款时的短存长贷行为具有较大的风险性,会降低商业银行资产的流动性,进而影响银行的兑付能力。
  5.法律政策风险。中国整个经济处于转轨时期,市场经济体制不够完善,政府的定位不明确。当房地产市场发展脱离个人消费能力,出现泡沫和经济过热,与调控宏观目标相违背时,政府会采取房地产调整政策,房地产业政策的调整和收缩,使商业银行面临政策风险。而且现行法律、政策与证券化业务的冲突以及相关法律、政策的滞后,都形成了证券化业务的外部风险。
  三、防范个人住房抵押贷款风险的对策
  1.提前偿付风险的防范。由于经济环境的不确定性和人的理性,我们不能把握提前偿付风险的变化规律,只能通过构建科学合理的防范机制对其加以防范和控制。例如提前偿付锁住和支付罚金。买权保护的最简单方法是锁住和支付罚金。锁住是在贷款发起后一段时间内不允许提前偿付出现。支付罚金是指借款人选择提前还款时,必须为这一行为额外支付一定数额的罚金,以补偿贷款人或投资者因提前偿付而遭受损失。

  2.加强银行放贷的操作和流程的管理,完善信贷管理机制。贷款前,商业银行应该建立专业化的咨询体系。贷款机构在对借款人咨询和教育上应该投入大量资金,在借款人申请个人住房抵押贷款之前,借款人应到银行等金融机构或专门的咨询机构进行咨询,以确保借款人充分了解住房抵押贷款具体操作流程以及违约等造成的后果。贷款时,商业银行应实行科学严密的贷款审核程序。银行在审核住房抵押贷款申请时,主要是考察借款人的还款能力、审查贷款抵押品即住房的当前状况、实际市场价值和调查申请人的信用状况。贷款后,商业银行应加大监控和管理的力度。商业银行应该建立先进的业务处理系统和监控借款人财务状况的信息系统。利用业务处理系统每天监测报表,一旦出现逾期贷款,就可以立即查明原因,采取相应的措施来防止逾期的继续发展,最大限度地减少银行的损失。

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