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国内外房地产中介行业的比较
作者:燕翔环 杨和礼  时间:2009/2/9 14:15:00  来源:论文天下论文网

  【摘要】2008年初,房地产中介退市风潮正向全国范围蔓延。深圳、北京、上海、广州等大中城市的许多房地产中介公司正不断缩小规模,甚至一些公司陆续退出市场。文章分别介绍国内外房地产中介行业的现状和特点,通过比较分析,希望能对我国房地产中介行业的发展起到一定的借鉴作用。
  【关键词】房地产中介 行业对比 制度规范
  
  一、房地产中介行业的现状及特点
  
  1、特点。房地产中介机构不从事房地产开发经营活动,只为房地产经营活动提供中介服。房地产中介不占有房地产商品,也不直接从事买卖活动,只向买卖双方提供沟通服务。房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点。房地产中介具有很强的灵活性。房地产中介机构以佣金为主要收入来源。
  2、存在的问题。一是门槛不高,业务人员随意聘用,素质良莠不齐。二是诚信不良。虚假信息、屡吃差价、私下交易、协议陷阱、阴阳合同……种种“黑幕”不胜枚举。三是管理不善。内部管理粗放,“私单”频频乱走,经纪人员难以约束,违规操作屡禁不止。四是扩张不当。资金不足、管理不力、人员不齐等等,在这种情况下,一批房产中介就盲目“跑马圈地”。市场交易活跃时,这些内部缺陷被掩盖,一旦市场行情“调头向下”,紧绷的“弦”随时会断。五是监管不严。
  
  二、国外房地产中介的现状和特点
  
  国外及港台房地产中介服务具有悠久的发展历史,具有一套较为完善的独立法规体系,包括市场准入法规、执业人员职业道德法规以及执业质量控制标准等。美国作为一个发达国家,其房地产及经纪业的发展先于我国许多年,已经具有成熟的运作模式和管理经验,正确认识并借鉴美国的经验和做法对于发展我国房地产经纪业将不无裨益。
  1、国外中介机构管理制度。(1)经纪人资质等级。在美国,从事房地产中介业的机构或个人,必须拥有州政府机构——房地产委员会颁发的营业执照。房地产经纪人主要有两类人员:经纪人,具备独立的法人地位,具有经纪人执照;销售员,具有销售员执照,为一个经纪人的雇员,代表经纪人行事,只能执行经纪人所制定的任务,无权订立契约和收取佣金,仅能以经纪人的名义对外接洽业务,同时对经纪人负责。美国房地产经纪人如果发生损害当事人的欺诈行为,不但会因赔偿而被罚得倾家荡产,而且被逐出经纪人行业后,很难再在这种讲究信誉的行业中谋生。可见,美国对房地产经纪人的管理,无论是当初准入,还是加入本行业后的管理,都是相当严格的。(2)法规制度。美国有关房地产中介的法规主要有:一般代理法规、契约原则、州执照法、联邦法、专业伦理法规。不动产执照法是有关房地产交易的最严密的法令。执行房地产执照法的是“州房地产委员会”,主要的执法方式包括拒发执照、扣留执照和吊销执照。一般美国经纪人的佣金是以最终销售价格的百分比来支付,佣金数目由委托人与经纪人自由商定。经纪人不涉及金钱,可减少很多麻烦。(3)职业道德。美国非常重视中介的职业道德,商业法典10176项和10777项中列举了从业执照暂停与吊销的规定。另外,美国的全国房地产师职业道德规范内容简明,注重实效。每个州的房地产委员会一般设有调查机构,可以在任何时候到经纪人办公室检查业务纪录,发现问题向房地产委员会报告,由该委员会讨论决定是否向法院控告。同时,美国各地都有专门的检察机构处理此类案件。
  2、美国房地产中介行业的特点。美国房地产中介行业的特点主要有以下几点:中介行业发展历史悠久,中介事业发达,有独特的房地产中介管理制度和动作程序。法规健全,权责明确,对规范中介行为,保障双方权益起到很大作用。行业个人资格准入严格,机构准人市场化,优胜劣汰。中介企业发展注重连锁经营和品牌效应。充分采集信息资源,利用网络信息技术,提高竞争力。

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[本文关键字] 房地产中介 制度规范
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