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浅议优惠售房若干问题
「摘 要」随着城镇住房制度改革的深入推广,优惠房成了老百姓关注的话题。同时,有关法规在实施过程中,出现了尚待细化或是缺乏规范的问题。在审判实践中,如何处理优惠房纠纷也是一个有待商榷的焦点。以下是笔者对此问题的一些初步探讨。

随着城镇住房制度改革的深入推广,优惠房成了老百姓关注的话题。同时,有关法规在实施过程中,出现了尚待细化或是缺乏规范的问题。在审判实践中,如何处理优惠房纠纷也是一个有待商榷的焦点。以下是笔者对此问题的一些初步探讨。

一、优惠售房的性质

优惠售房一般是指标准价售房和成本价售房。1991年12月31日国务院《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》规定:&qut;职工购买公有住房,在国家规定标准面积以内的,实行标准价。购房后拥有部分产权,即占有权和使用权、有限的处分权和收益权;可以继承,可以在购房五年以后进入市场出售或出租,原产权单位有优先购买权和租用权。售房收入扣除有关税费后所得收益,按政策、单位、个人的产权比例进行分配。职工拥有部分产权的住房,在自用和自住时受到法律的保护;按标准价购买的房屋投入市场时,则受到法律的约束,不得高价出售或出租。&qut;标准价售房的产权性质应是有限产权。&qut;职工以标准价购买的住房,拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承。产权的比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房一般住用五年后方可依法进入市场。在同等条件下,原售房单位有优先买卖、租用权。原单位已撤销的,当地人民政府房屋管理部门有优先买卖、租用权。售、租房屋的收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,单位和个人按各自的产权比例进行分配。&qut;&qut;职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,一般住用五年后可进入市场。在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。&qut;(国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》国发〈1994〉43号)成本价售房的产权性质是全部产权,但其买卖也有一定条件。&qut;职工按标准价或1993年(含)以前按优惠价购买的住房,职工享有部分产权,产权比例为成本价产权的94%.&qut;(北京市房改办《关于购房职工调整住房等有关问题的补充规定》)

二、有限产权与按份共有之间的区别

1有限产权优惠房购买人有完全的占有权和使用权,按份共有必须经协调一致,才能对整个房屋行使占有权和使用权。

2有限产权优惠房购买人申请的是私人产权证,只是产权证上注明&qut;部分产权&qut;字样,而按份共有人是共有产权凭证。

3有限产权优惠房购买人可以不经补贴单位同意,由其继承人继承优惠房,五年后补足差价还可流通;而按份共有继承人不能就整个房屋继承,更不能未经其他人同意将公有房屋出售给他人。

4有限产权优惠房购买人自行负责自用部位和自用设施的维修养护,费用自理;而按份共有人不需对自用部分和自用设施承担全部维修费用,其他公有人也有义务承担。

三、处理纠纷的原则

1原则

(一)平等原则

(1)平等保护产权人合法权益,只要通过合法途径取得优惠房产权的均平等受法律保护。优惠房产权取得方式主要有:买卖、继承、离婚等。产权人通过买卖合同交清了房款,依法取得了产权证,补贴单位&qut;一房卖两户&qut;应支持产权人合法权益。产权人取得优惠房产权,同等受法律保护。补贴单位以居住方非单位职工为由主张全部产权,不予支持。

(2)平等保护优先购买权。《城市私有房屋管理条例》第十一条规定:&qut;房屋所有人出卖出租房屋,须提前3个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。&qut;原承租户、补贴单位各自享有的优先购买权同等受法律保护。如补贴单位将已承租给甲的房屋卖给乙,则侵犯了原承租户甲的优先购买权,其买卖行为应认定无效。如产权人未征得补贴单位同意,将优惠房投入市场出售,则侵犯了补贴单位的优先购买权,对该买卖关系依法不予保护。
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