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关于影响房地产价格的宏观因素分析

  论文关键词:四象限模型 房地产价格 宏观因素 实证 检验

  论文摘要:加强对房地产 市场 的监管是目前我国政府宏观调控的重点。上海市作为我国集贸易、 金融 、信息中心为一体的综合性城市,宏观因素对房地产价格带来的影响尤为明显。本文基于四象限模型理论对1998~2006年上海市的 经济 基本面数据进行分析,并运用Evies5.1软件对其中的时间序列数据进行相关检验,得出影响房地产价格的宏观因素。
  
  住宅是居民的基本生活需求。1998年以前,我国已经有了房地产市场。1988年政府提出了土地市场化的运作,但是当初所做的市场化不是纯粹意义的市场化,有很多的项目、市场主要是涉外的,比如涉外公寓等。自1998年以来,我国开始实行住房市场化改革,这也是房地产市场的开端,从这时候房地产市场才开始发展,并成为当今 社会 的一个热点问题。
  房地产业的发展可以有效地刺激经济增长、促进社会的稳定和发展,而居住水平的提高和住宅建设成就已成为衡量国家进步和社会发展的重要标志之一。商品房综合质量不断改进,人民的居住条件和居住 环境 有了较大改善,人们的生活质量和水平因此得到了大幅提高。上海房地产业的发展从上世纪九十年代初期开始启动,房地产市场经历了发展、上升、高峰、下降、低潮的过程,期间产生了一些问题,例如:市场秩序混乱、住宅空置率上升、住宅价格差异扩大等。住宅价格变化和住宅市场的发展,一直是上海市政府关注的焦点,为解决房地产市场的问题曾经出台了一系列的政策,以维持上海房地产市场的健康发展,但如何保持上海房地产市场的繁荣,稳定上海房地产市场的价格,仍然还在探索之中,因此研究房地产市场价格的宏观市场影响因素,有着重要的现实与理论意义。
  
  一、现实层面宏观调控政策的特点
  
  1、加快住房保障体系建设。2007年住房保障政策的主要特点是将住房保障的重点由经济适用房调整为廉租房,由中低收入者调整为低收入者。
  2、主要通过信贷手段抑制房产 投资 需求。2007年在投资需求旺盛、房价高涨的背景下,国家改用信贷政策来抑制投资需求,把第二套住房首付比例由30%提高到40%,相应提高按揭贷款利息,第一套住房的首付比例和按揭贷款利息保持不变。它不仅抑制了投资需求,还抑制了部分自住需求。
  3、由严格控制土地供应调整为加大、加快土地供应。2007年土地政策由严格控制土地供应调整为加大、加快土地供应,特别是普通商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。增加土地供应的途径主要有两个:一是加大土地推出的数量,加快土地推出的速度;二是加大土地闲置的处罚力度,严厉打击囤地行为。
  4、存款准备金率和基准利率上调幅度空前。2007年中国人民 银行 重拳出击,连续10次上调 金融机构 存款准备金率,累计上调5.5个百分点,调整力度 历史 少有。紧缩的货币政策并非完全针对房地产业,但对依靠银行贷款维持经营的房地产企业和依靠按揭贷款购房的个人来说, 成本 的增加都是显著的,起到从供求两方面抑制房地产市场的作用。
  5、更加注重已出台政策的执行。在2005年和2006年,中央实施了一系列全面、严厉、深入的调控政策之后,近两年虽然延续了对房地产宏观调控的态势,但只是零散地出台了一些政策,并没有出台全面的调控政策,重点在于落实前两年的政策。
  
  二、从理论研究方面得出的四象限模型(图1)
  
  本文中的模型的建立考虑到的分析指标是变量新建房屋施工面积、商品房价格人均可支配收入以及国内生产总值,正如图1中的第三象限(西南象限),描述的是房地产价格同新建量之间的关系。从长期来看,房地产价格应同它的重置成本相等,因此也就描述了重置资本同新建量之间的关系。这里假设随着新建量的增加,重置成本将会增加。影响重置成本的其他因素将会导致整个曲线的移动——重置成本升高将使曲线向左平移,重置成本降低将使曲线向右移动。

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