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简论我国房地产业界对按揭的曲解

  [内容摘要] 文章考察了按揭的渊源和演变,认为我国大陆房地产买卖中的所谓按揭并非真正意义上的按揭,目前的所谓按揭做法,其在法律性质上,期房按揭其实是质押,而现房按揭则是抵押,但这些质押和抵押和现行的担保制度又不尽相似,在某些关键环节上不当地突破了当事人间的利益平衡。通过比对分析,澄清了以往一些理论上的认识误区,剖析了房地产业界因对按揭的曲解利用而对广大购房者产生的不利影响,提出真正的按揭制度设计必须结合担保法律体系构造的基础平台关系,并就此也对日后的立法完善提出了一些设想。

  [关键词] 按揭 现房按揭 期房按揭

按揭被引入我国大陆房地产市场已十余年,它先由深圳建行在当地试行,之后逐渐流行全国。目前因通过这种方式买卖商品房发展规模相当之大,故对广大置业者、房产商、银行、甚至保险公司等的利益影响也无疑十分巨大,它的好处被认为是:缓解了房地产市场资金紧张的状况,扩大了房地产的销售市场,并带动相关行业。所以这一制度是多赢的设计,似乎是1993年房市泡沫之后的一剂良方,房地产买卖言必称按揭。但是,必须看到:按揭被引到我国大陆,与其说是制度的引入,倒不如说仅是称谓的引入。尽管目前我国物权立法的步伐正在加紧,有些专家草案建议稿中根据大陆法的体例提出了让与担保(目前它们主要体现在判例中),[1]但毕竟是两种不同的制度。在实务中,银行常只是根据自己制定的业务规则操作,合同形式上多表现为格式条款。在笔者看来,所谓“按揭”在我国目前的房地产市场中,从某种意义上说,只是个伪概念,事实上并不存在。在此,笔者拟就以下几个问题略述己见,希能起引玉之砖的作用。

  一 、普通法按揭制度的确立及衡平法的介入

  “按揭”一词,流传我国大陆,可谓鲁鱼亥豕,贻误广远。众所周知,它是英美法中的rtgage在香港的粤音译法,在我国内地的法律文献中rtgage常被译成抵押,但此处抵押显然不能简单地等同于大陆法中的抵押概念。大陆法中的抵押虽自罗马法起,至今历经更迭变迁,但其主旨仍一脉相传,抵押权是指债权人对债务人或第三人不移转占有而提供担保的财产,以其变价金额优先受偿的权利,为担保物权[2]的一种。而在英美法上,与大陆法担保物权对应但不完全相等的概念里,pledge译成质权,lien译成留置,harge作动词时为广义的担保,为名词时则译为债务负担或财产负担。德国民法典1191条至1203条规定的土地债务与定期土地债务,都设定在不动产上,但英美法的harge并不只限在不动产上设定。英国早期的担保制度最常见的是质,质权人可用质物收益抵冲债权本金而使债务清偿完毕者为活质,质物收益仅能抵冲债权利息而不能抵冲本金者为死质。后来,罗马法中信托质传入英国,死质的性质发生变化,依罗马法的信托质,债权人并不以担保物的孳息抵偿债务,债权并不因此消灭,正与死质相似,这就是rtgage.从词源上看,它源于法语,由词根rt与gage构成,前者意为永久,后者为担保或抵押。

  但是,须注意的是,质是需要转移占有的,英国早期如此,罗马法也如此。质权是对动产或不动产占有的简单转移,当债权人的这种占有受到侵扰或受到剥夺时,裁判官采用占有令状加以保障。而信托却与此不同,主要表现为以提供担保为目的实行所有权转移,在习惯上可能主要针对的是“要式物”,它还包括一项简约,为债务人(信托人)保留在清偿债务之后向债权人(受托人)索还物品的权利,同时一般不发生占有的转移,债务人继续享用物品,并可通过占有来恢复所有权。但是债权人如果愿意,也可以有权出卖物品,其根据是他取得了所有权,而且必须是在清偿债务期届至时方可行使这种出卖权,否则,他可能会在“信托之诉”中受到追究 .[3]所以从本意上看,按揭的法律构成具备这样的特点:特定财产权利转移而占有不转移,债权人在债务人不履行债务时确定地取得所有权,债务人则享有通过履行债务而回赎担保物的权利。
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