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房地产融资信托中的创新与法律规避

  房地产信托一词,近来频频出现于媒体,究竟何谓房地产信托?有的媒体这样予以界定:“房地产信托:房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和其运用资金的丰富经验,通过实施信托计划,将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来,形成具有一定投资规模和实力的资金组合,然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目,为委托人获取安全、稳定的收益。”

  从法律角度来看,“房地产信托”这一表述显然不严谨。信托按照不同的分类方法可以划分成不同类别,如按照信托财产的不同,可以划分为资金信托/有价证券信托/动产信托/不动产信托/其他财产和财产权信托。而法律上的不动产信托,是指“委托人将自己的房产、地产,委托信托投资公司按照约定的条件和目的,进行管理、运用和处置”。显然这跟媒体所指的“房地产信托”大相径庭,媒体所讲的“房地产信托”容易让人误认为是不动产信托,而实质上却是资金信托。值得一提的是,媒体的这种表述虽不严谨,但是它非常形象的指出了这种资金信托的一个突出特点,就是信托资金投向房地产开发项目。笔者认为用“房地产融资信托”来界定更为严谨与贴切,以下行文均采用“房地产融资信托”。

  房地产融资信托的法律规制与法律规避

  目前,只有“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》)对房地产融资信托进行法律规制。“两规”对房地产融资信托主要有以下禁止性规定:

  《信托投资公司管理办法》第三十二条:“信托投资公司经营信托业务,不得有下列行为:……(三)承诺信托财产不受损失或者保证最低收益;……”

  《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第四条:“信托公司办理资金信托业务时应遵守下列规定:………(四)不得承诺信托资金不受损失,也不得承诺信托资金的最低收益;(五)不得通过报纸、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传。信托投资公司违反上述规定,按非法集资处理,造成的资金损失由投资者承担。”

  《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第六条:“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时,接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份),每份合同金额不得低于人民币5万元(含5万元)。”

  金融创新与法律规避往往相伴而生。凯恩斯理论认为当外在市场力量和市场机制与机构内在要求相结合,寻求回避各种金融控制和规章制度时就会产生金融创新。由于利益的驱动,信托投资公司在开创新的信托产品时,都在自觉或不自觉的打法律擦边球。房地产融资信托操作过程中出现的法律规避行为有:

  第一,信托投资公司利用分解项目的方法将原本一个项目分解为若干项目,从而达到规避“接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份)”的限制。

  第二,信托计划虽不公开承诺保底,但是往往通过一些方式暗示提供保底保证。如,天津北方国际信托投资股份有限公司2003年4月推出的“高校学生公寓优先收益权信托产品”的推介书第六条“由于经营管理或者其他原因房信集团(注:资金信托产品拟投入的房地产开发单位)如未能按期足额取得物业经营优先收益权收入,造成偿还信托资金困难,房信集团承诺用其自有财产按期足额给付。由于校方原因学生公寓未能充分使用,高校(注:资金信托产品拟投入的房地产开发单位的合作单位)保证以校方经费补足。”

  第三,信托计划虽不保证最低收益,但是几乎无一例外的都有预期收益率,而且很多信托产品的预期收益率可精确到小数点后2至3位。如,北京商务中心区土地开发项目资金信托计划的预期收益率为4.8%,“三环新城”经济适用住房开发建设项目资金信托计划的预期收益率为4.5%.

  法律保护的缺失
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