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房屋买卖中的物权和债权的关系案情概要及编者按

  吉春房地产公司与新庄公司就买卖房屋达成协议,双方于1999年10月签订了房屋购买合同,新庄公司购买吉春公司面积为3000平米的写字楼,其总价款为3000万元。合同履行期届至,买方新庄公司于2001年1月10日交付了价款,但比约定的清偿期迟延了十天。同时,卖方吉春公司也依合同约定完成交付,将该楼盘移转占有给新庄公司,并着手办理产权过户登记手续。

  在此期间,经交付已实际占有该房屋的新庄公司因为业务调整的需要,便将该楼盘以每平米11000元的价格转让给第三人银建公司,双方订立了房屋买卖合同。银建公司在购买时到房地产登记部门查阅登记,登记机关告知该房产过户手续已经领导批准,正在办理过户手续。银建公司便向新庄公司支付了3300万总价款,并于2001年2月初与新庄公司完成该房产的交付,该房产又转由第三人银建公司占有。其后,银建公司要求登记机关一次性将该房产过户登记到其名下。2001年2月,吉春公司了解到由于该楼盘所处地区将由政府规划开发为商业区,因而该处楼盘房价将大幅升值,极具投资潜力。吉春公司便以新庄公司迟延十天支付房款为由宣告解除购房合同,并请求该房产的占有人银建公司返还房屋。

  本案事关房屋买卖中的物权和债权的关系,该问题在司法实务中比较普遍,是我国目前房地产买卖合同纠纷的症结之一,解决的方案也各有千秋,莫衷一是。本案的原型历经数审,尚未盖棺定论,在实例研习中具有较为突出的典型意义。在理论上,物权与债权的关系是民法体系化的基础,堪为探究民法理论的法律学人不可不察的一个重要问题。德国民法特地创设出物权行为理论以资与债权关系相区别,王泽鉴先生亦称之为民法理论上的“任督二脉”。在实践中,房屋买卖合同纠纷涉及资金数额庞大,法律事实复杂,交易周期漫长,商业风险巨大,对交易当事人利害攸关。探讨房屋买卖中的物权和债权的关系,有助于维护物权秩序的稳定透明,平衡交易各方的利益得失,以达善意保护和鼓励交易之宗旨,从而公平解决纠纷,为房地产市场的健康发展奠定牢固的制度基石。

  本案涉及买卖合同的效力与物权变动、未来物的买卖与无权处分、公示公信与善意取得、给付迟延与合同法定解除等诸多法律问题,在一桩房屋买卖合同案件中综合交错,牵一发而动全身。为此,我们约请部分学者和研究人员,从不同角度剖析该案,其结果未必尽同,唯期望能为房屋买卖中物权和债权关系的厘清有所裨益,对读者有所启发、借鉴。

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