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房屋拍卖如何保护承租人的优先购买权

  所谓房屋承租人的优先购买权,是指当出租人出卖房屋时,承租人在相同条件下,依法享有先于其他人而购买房屋的权利。在此我们可以看出,房屋承租人的优先购买权作为一种附条件的形成权,其行使的前提是以同等条件依法排除出卖人将标的物出卖给第三人的可能,这同等条件主要指出价条件,包括价格、交付房款期限、方式等。我国以往的立法和司法解释对房屋承租人的优先购买权已有相应规定,《中华人民共和国合同法》第二百三十条再次予以了明确。

  所谓拍卖,是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。拍卖本身是价高者得的公开竞价程序。当正处于租赁期间的房屋被拍卖时,价高者得的拍卖原则与承租人于同等条件优先购得的权利就出现了冲突,由此就将出现一个悖论:拍卖合同作为一种特殊的买卖合同,是以槌落为成交标志的诺成性合同。在确认承租人的优先购买权的前提下,如果承租人不参加拍卖,拍卖师在宣布成交后还必须询问承租人是否行使优先购买权,愿意以与最高竞价者相同价格买下房屋标的物,如愿意则最高兑价者必须再次出价的话,则拍卖师的槌落成交的标志便形同虚设,拍卖就不成为拍卖;而如果承租人参加拍卖,宣布承租人与最高兑价者出价相同时房屋标的物由承租人购得的话,无疑影响了拍卖程序的公正,摧毁了拍卖行为价高者得的基础准则,使其他竞买人失去了参加竞买的意义,实质上是剥夺了所有权人以拍卖方式处理标的物的权利。因此,有一种观点认为,拍卖作为一种特殊的买卖方式,是以“价高者得”为原则,并无“同等条件”可言。在拍卖场合,优先购买权应该不得行使。但为保护承租人利益,出租人应将拍卖的有关情况及时通知承租人,以便其决定是否参加竞买。

  笔者不能赞成这种简单地否定承租人在拍卖中优先购买权的观点。这种观点主要是从实务操作的可行性方面考虑,但由此而剥夺承租人的优先购买权于法无据。房屋承租人的优先购买权是由法律赋予的,应以法条规定的精神来衡量决定。首先应当有优先购买权作为形成权的所附条件—租赁房屋被所有权人出卖这一法律事实的出现,其次是承租人依法主张优先购买权,这是与拍卖场合、拍卖方式无关的问题。拍卖方式本身并不能决定优先购买权可否行使。要否定承租人的优先购买权,必须有一种法律规定较之更优越的优先权的出现,比如房屋共有人基于物权取得的优先购买权就大于房屋承租人基于租赁合同的债权取得的优先购买权。而拍卖尽管是一种特殊的买卖方式,究其本质来说仍是一种买卖,而承租人的优先购买权正是在买卖中相对于作为第三人的其他竞买人实现的。

  在实务中是否可以既使拍卖正常进行,又能保护承租人的优先购买权呢?笔者认为有一种方式是可行的:首先房屋出卖人应当在将房屋将付拍卖之前的合理期限内通知承租人,承租人应当在合理期限届满前主张优先购买权。国务院《城市私有房屋管理条例》第11条及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第118条均把提前通知的期限规定为三个月,因此,拍卖前的合理通知期限也应定为三个月为宜。其次,由于房屋需交由拍卖,承租人为实现优先购买权,应当于拍卖之前,在拍卖底价以上出价承诺购买,但这是个附条件的合同。最后,拍卖应当以行使优先购买权的承租人的承诺出价为拍卖底价。承租人可不参加拍卖,若在该底价无人应拍,则承租人应当以该承诺出价购买该房屋,若有人出价,承租人则丧失购买该房屋的机会。承租人亦可参加拍卖,视现场情况灵活增加出价以争取购得该房屋,但此时他享有与其他竞买人相同的权利,以价高者得为原则,不再享有优先购买权。此方式既可避免价高者得的拍卖原则与承租人于同等条件优先购得权利的冲突,有利于出卖人和优先购买权人的利益保护,又可防止出现债务人为对抗其不动产因强制拍卖而丧失所有权,故意与第三人伪造租赁契约,并将租赁的始期提前至其他权利设定前,该第三人以承租人身份出现的情况发生。但必须明确的是,如果出卖人在房屋交由拍卖前未在合理期限内通知承租人,承租人可以享有优先购买权为由申请法院宣告拍卖无效。这一方式同样适用于保护房屋共有人在拍卖中的优先购买权。
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