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审理纠纷预售商品房如何适用情势变更原则

  在预售商品房纠纷案件中,开发商或者销售商提供的商品房预售契约或补充契约中多规定了在发生情势变更情形时开发商或者销售商可以免于承担预期交房的法律责任。我国法律迄今尚无关于如何适用情势变更原则的具体规定,因此,在审判工作中,如何适用情势变更原则公平合理地解决因此而引起的预售商品房纠纷,切实保障房地产市场健康有序发展,具有重要意义。

  一、预售商品房纠纷中适用情势变更原则的要件和内容

  情势变更原则是指合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更,致合同之基础动摇或丧失,若继续维持合同原有效力显失公平,允许变更合同或解除合同。在预售商品房纠纷适用这一原则时,应把握以下几个要件:

  首先,情势变更的发生,须是买卖房屋双方当事人在订立合同时所不能预见或不可能预见的。确定当事人预见力,应根据预售商品房时的市场、价格、交易政策等方面进行客观考察。

  其次,情势变更的发生,须是因不可归责于当事人的事由。如果当事人主观有过错,对合同履行后给另一方造成了损失,那么仍不能适用情势变更原则而应承担其责任。如合同当事人履行迟延或者迟延受领,此时商品房市场物价急剧上涨等情势变更致预售商品房合同履行后的不公平,过错方不得以情势变更为由而免除其责。

  再次,情势变更须使预售商品房合同正常履行之后双方利益显失公平。例如房产商与购买者已签订合同,但在建造该商品房的过程中建材价暴涨,如按原合同履行,房产商不但不会盈利,反而按其造价呈严重亏损状态,该情况应当适用情势变更原则。

  如前所述,预售商品房具有时间上的期待性,该特征反映在情势变更上,还须是法律行为生效后至法律关系消灭前这一期间,只有在这一期间发生的情势变更才适用之。如房产商已交付商品房,购买者已使用该房,那么此后所发生的情势变更则不适用。

  纵观其成立要件,对有以下预售商品房情形,当不适用情势变更原则。1.预售商品房合同订立之前或合同已履行之后发生的情势变更;2.合同订立之后,合同内容与实际标的物不一致,有合同履行上的瑕疵,即使无情势变更情形也使其合同对价关系失衡,此后所发生的情势变更;3.当事人在签订预售商品房合同时对以后可能出现的某种情势变更已预见并载入预售商品房合同之中,而合同履行期间又出现所预见的情势变更;4.由于当事人一方的过错,致使合同延期履行,在延期履行期所发生的情势变更;5.由于当事人一方的过错,致使其逾> 期未交纳房款或逾期未交足房款,在逾期时所发生的情势变更。如签> 订合同时房价与逾期时的商品房价突然下跌之情形;6.对预售商品房> 合同履行逾期出现的一般商业风险。

  二、情势变更原则在预售商品房纠纷中适用的法律后果

  从产生的法律后果来看,审判实践中,情势变更原则的适用在具体操作上应注意掌握以下几点。

  1.适用情势变更原则一般应变更预售商品房契约合同的有关内容,继续合同的履行。适用情势变更原则是平衡预售商品房纠纷中双方当事人的利益,保护当事人公平竞争,正确处理民事法律关系稳定性和适应性的法律手段。在审判实践中以情势变更处理预售商品房纠纷,如果通过变更预售商品房合同的有关内容能够排除不公平的结果,原则上则应在新的条件下,仅就合同中相应的条款予以变更,使之趋于对等,仍然维持原合同的存在,继续合同的履行,以维护法律关系的稳定性。

  2.解除预售商品房合同关系或中止该合同的履行。适应情势变更原则一般应采取变更合同有关内容的做法,非当事人协商一致或非解除不可的情况下,不宜轻易解除合同。如果通过变更预售商品房合同的内容仍不足以排除不公平的结果,采取终止预售商品房合同即可消除显失公平的现象,则才采用中止合同的方式,合同关系自终止时消灭,不具有溯及力。对那些确因情势变更原因的发生,预售商品房合同双方的对价关系完全被破坏,合同的目的已经丧失,在变更或终止合同仍不能排除不公平结果的情况下,则可采取解除预售商品房合同的方式。解除预售商品房合同的,合同自始无约束力。但这里应注意, 对双方当事人在情势变更之前所履行的部分,仍应认定有效,已经履行义务部分的不公平给付方享有求偿请求权,请求对方予以返还。
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