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对一起房屋租赁合同纠纷案的判例分析

基本案情]

原告:杭州市古荡镇益乐村村民委员会(以下简称益乐村)。

被告:浙江益爱电子发展有限公司(以下简称益爱公司)。

第三人:杭州大排大快餐有限公司(以下简称大排大公司)。

第三人:

房屋;大排大公司、文西分理处、荣达公司、新时代市场等原审第三人据此与益爱公司订立租赁合同,依约占用房屋,并不违反法律规定,且符合本案各方当事人订立合同时所追求的合同目的。依民法诚实信用原则,当事人各方的权利义务应从相互间合同的约定。据此,为稳定市场经济秩序,保证当事人的交易安全,在出租人益乐村与承租人益爱公司间的房屋租赁合同终止履行后,益爱公司原与大排大公司等本案原审第三人间订立的房屋租赁合同依法应继续履行。鉴于本案实际情况,益爱公司在上述租赁合同中的权利义务,可由益乐村承受,大排大公司等原审第三人已支付的租金,应由益乐村与益爱公司结算;未支付的租金,则由益乐村依合同行使权利。上诉人大排大公司、文西分理处要求继续使用承租房屋的上诉主张成立,原判要求第三人腾退房屋的实体处理,及对益爱公司应归还的3号、6号楼房中增添的附属物未作认定,均属不当,应予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项,《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条,最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第86条之规定,浙江省高级人民法院于2000年8月15日判决如下:

一、维持杭州市中级人民法院(1999)杭民初字第15号民事判决第一、三、四、六、七项。

二、撤销杭州市中级人民法院(1999)杭民初字第15号民事判决第二、五项及诉讼费负担部分。

三、益爱公司应于本判决送达后30日内,将其使用的位于杭州文三路西益乐路1号属益乐村所有的3号、6号楼中的房屋,腾空归还给益乐村。

四、益爱公司对3号、6号楼的房屋改建,由益乐村折价补偿益爱公司343184元,于本判决送达后10日内付清。

五、2000年2月1日至房屋实际腾退之日的租金,益爱公司应按1996年9月租赁合同确定的月租金数额,于腾退之日据实偿付给益乐村。

六、益爱公司原与大排大公司等原审第三人间订立的房屋租赁合同继续履行,益爱公司的合同权利义务由益乐村承受。

[法理评析]

本案法律关系相对复杂,存在出租和转租两个法律关系,涉及出租人、承租人、次承租人三方利益。如何理解两个租赁合同的法律效力,尤其是当出租合同被要求终止时,如何认定转租合同的效力,成了本案的关键问题。另外,本案的审理还涉及第三人的追加、附属物的认定、违约责任的处理、转租合同权利义务的转移等诸多法律问题,现择其要进行分析。

(一) 出租合同的效力及违约责任的处理

益乐村和益爱公司就房屋租赁先后签订有合同两份和补充协议一份,双方意思表示真实,内容合法,依法应认定有效。对此,一审、二审亦无歧见。益乐村在履行租赁合同过程中,没有按照约定对出租的楼房进行装饰和修通道路,在益爱公司自行出资修建后,又没有及时对益爱公司依补充协议交回的4幢楼房进行有关费用的审核,以折抵租金;而是直接将该4幢楼房出租给他人,导致被改建后无法审计,对本案的纠纷负有一定的责任,其行为已构成部分违约。承租人益爱公司在出租人益乐村没有及时依约修膳房屋和道路的情况下,为推动合同履行,减少损失,主动垫资修建,值得肯定。由于益爱公司和益乐村事后又重新签订补充协议和新的租赁合同,明确将原租赁合同废除,据此可以认定益爱公司对益乐村不按约修房建路的行为已达成谅解,双方的权利义务以新的租赁合同为准。一审法院驳回益爱公司的反诉应属正当。惟益爱公司没有遵照新租赁合同的约定,逾期两个月以上未交租金,已构成对新合约的根本性违反,益乐村根据合同规定,要求终止履行租赁合同理由正当,一审、二审法院对此均予以支持。鉴于益乐村也有部分违约的事实,一审法院根据《民法通则》第一百一十三条的规定,判令双方各自承担相应责任,即益乐村承担怠于审计的风险,4幢楼房的修缮及修路费用,主要参照益爱公司提交的“投资款清单”核定,其间损失由益乐村承受。这样处理违约责任,可谓自负其责,符合民法的公平原则。
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