当前房地产政策下如何提高房地产项目经济效益的分析

　　房地产开发是为人类的生活、生产活动提供入住中间的行业。改革开放以来，我国房地产业和房地产市场伴随着整个国民经济的发展得到了长足的发展。在房地产开发中，房地产开发商的目的在于获取最大利润的同时尽可能降低风险，而政府在在房地产开发中通过宏观调控手段，来实现在带动城市的经济增长的同提供完善的城市基础设施服务，改善城市居民的生活质量。所以，在进行房地产开发的实际活动中，开发商不仅需要独特战略眼光和操作技巧，更重要的是在适应国家当前房地产政策的前提下，提高开发项目的经济利益。
　　1．当前房地产政策
　　政府合理确定自己在房地产市场运行中的角色，着眼于建立市场运行规则和监督规则的执行，是政府对房地产市场实施有效管理的关键。政府管理房地产市场的主要职能，是实施有效的宏观调控和按照市场发育程度建立清晰完备的法制系统，保障房地产市场参与者的合法权益，使得房地产市场的运作纳入法制的轨道。
　　我国房产市场经过2011年一系列政府调控，现状依然火爆，房价依然坚挺，房价上升的势头并未被明显抑制。进入2012年后，从中央到地方，各职能部门又一轮针对房地产市场的调控以组合拳的方式逐步展开。
　　进入2012年，我国土地供应政策基调是坚持房地产调控政策方向不改变、态度不动摇、力度不放松，在促进房价合理回归同时努力保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落。2012年，土地政策将继续严格落实中央各项调控政策措施，加大监管和调控力度，巩固已有调控成果，促进房价合理回归；继续以保障性安居工程用地落实为重点做好用地供应，努力保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落，合理引导市场预期；继续以促进形成住房有效供应为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房宗地供应和开发利用的动态监测监管，严格督促按合同约定条件建设和开竣工，及时发现处置闲置土地，坚决打击违法转让土地行为。
　　2．当前房地产政策下如何提高房地产项目经济效益
　　2.1 提高当前房地产政策下投资决策的针对性
　　2.1.1 提高市场调查的针对性
　　（1）拟开发土地项目类型的定位。确定要开发的项目是用于别墅、商业店铺、办公、住宅还是综合性大楼，有效的判断其项目类型在当前房地产政策下的最大收益比。如果是用于住宅的话，还要考虑要开发的是多层住宅还是高层住宅等等，这些都属于原则性的问题。（2）定出合理类型的房地产后, 再进行市场细分，以确保其符合当前市场需要。比如对于住宅而言，其市场细分细则主要有：此区段是否需要设计档次、调查消费者对户型的需求、户型的面积、居民对房屋朝向、采光和通风等的要求、调查同类型的楼盘的销量、价格和数量等。总之，通过提高市场调查的针对性，从而提高在当前房地产政策下的预期经济效益。
　　2.1.2 提高项目总投资估算的针对性
　　在项目总投资估算过程中，要充分考虑到不可预见的资金，并在实施过程中加以控制，以保证经济收益的最大化。一般而言，投资的估算包括以下几个方面：
　　（1）取得土地费用。土地费用是随着房地产政策的变化而变动最大的投资因素，若为竞拍获得，依据房地产的估价理论和方法，采取市场比较、假设开发和基准地修正来估算竞拍的最高限价；若为旧城改造，则需要详细摸底，详细计算拆迁资金，此部分所占投资比较大。所以，开发之前要明确拟开发的项目建筑种类、面积和人口等等，明确目前房地产政策对于其规范的相关条例。同时，也要依据《城市房屋拆迁管理条例》和地方实施细则，合理进行补偿和安置费用等的计算，考虑到拆除违章建筑对经济成本的影响。在拆迁过程中，与受托单位签订关于费用包干和安置面积合同，以便于控制拆迁成本。