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房地产调控力促房地产经营模式转型

房地产调控力促房地产经营模式转型

 1 调控背景及主要逻辑
  自1998年我国实施住房货币化改革以来,房地产业不断发展,事实上成为我国重要的支柱产业之一,在我国应对1998年东南亚金融危机、2008年全球金融危机及迅速发展地方经济的过程中,房地产业发挥了不可替代的作用。在工业化、城市化的大背景下,房地产未来中长期需求仍然旺盛。但不可否认房地产泡沫程度也逐渐积累,并加重了贫富分化与产业空心化现象,甚至对社会稳定造成一定威胁。因此,近年来中央政府已实施多次调控,2011年初以来,中央政府基于对&ldqu;部分城市房价过快上涨&rdqu;的判断而采取主动调控,以&ldqu;限购、限贷、限价&rdqu;政策为代表的调控组合拳空前严厉。
  调控的主要逻辑为:通过限贷、限价、限购,暂时抑制商品房需求,实施从紧的房地产金融政策,改变房地产业金融杠杆过度化倾向,减少开发企业外部供血,从而使得开发企业现金流紧张,不得不改变囤地、捂盘等经营方式,主动降价,实现房价合理回归;同时,在此期间大力发展保障房,完善相关制度、法律,实现房地产市场长期稳定发展。
  从社会财富分配的角度来看,中央政府的调控意在通过压缩开发企业暴利,将社会财富向潜在购房者倾斜,同时,对高度依赖卖地收入的地方政府&ldqu;土地财政&rdqu;形成较大冲击。
  2 从博弈论视角看房地产调控
  房地产调控的任务极其艰巨,调控过程中各种现象、各种声音难免纷繁复杂。实际上,调控过程是中央政府、地方政府、开发企业及各类未购房者之间的博弈过程,对调控前景与调控成效的研判,或可借助博弈论视角。博弈最基本的要素包括博弈参与者、参与者可选择的行为集合、参与者的支付函数(行为导致的结果)。中央政府、地方政府、开发企业及各类未购房者是博弈的参与者,其可选行为集合及支付函数简单描述如下。
  2.1 中央政府
  对于中央政府而言,是否坚持调控及调控的力度,构成其可选行为集合,其支付函数则是:调控成功、房价合理回归;调控不成功、房价未合理回归。另外,在经济增长与保证就业方面付出的代价存在较大变数。因此,中央政府实际上是以社会整体利益代言人和最终协调者的身份,在&ldqu;房价合理、社会公平&rdqu;与&ldqu;经济增长、保证就业&rdqu;之间进行权衡。在宏观经济增长势头尚好、居民就业有保证的情况下,中央政府的主要目的是促进房价合理回归,从而降低贫富分化,避免社会资金大量流入房地产导致经济空心化。当然,鉴于房地产在国民经济&ldqu;保增长、保就业&rdqu;中的重要地位,以及地方政府&ldqu;土地财政&rdqu;的现实,房地产市场暴跌崩盘的局面也必须避免。
  2.2 地方政府
  对于地方政府而言,是否着力落实调控政策,构成其可选行为集合,其支付函数与中央政府类似,但由于本地区经济、就业及&ldqu;土地财政&rdqu;与房地产市场休戚相关,因此在gdp考核的框架下,地方政府对调控的执行力度又成为调控中的变数。
  2.3 各类未购房者或待购房者
  对于购房者而言,调控背景下是否买房,构成其可选行为集合,坚持不买房,则有利于调控目的实现,反之亦然。另外需要注意,对于相当一部分低收入者而言,只能通过保障房解决居住问题,与商品房需求关系不大,反而在房地产调控过程中,更容易面临失业的困境。
  2.4 开发企业
  对于开发企业而言,是否顺应调控,以及何时降价、降价程度构成其可选行为集合,其支付函数为:降价从而回笼现金流、减少利润;降价但未能回笼现金流;不降价从而维持利润;不降价导致财务困境乃至被并购或破产。需要关注的是,开发企业群体是要加以区分的,比如,大型快速周转型开发企业与中小型开发企业之间,刚需项目与非刚需项目之间,因其自身资质的不同,在调控中具有不同的支付函数。其差异来源于成本与收入两方面对现金流的影响:

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