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公租房融资模式亟待创新

原文作者:王春敏

  近年来,我国公共住房建设快速发展,“十二五”期间新建3600万套保障房的计划令人瞩目。统计数据显示,2011年开工的1000万套保障房在继续施工,加上今年新开工700万套的任务,保障房的在建规模将达到一个新高度。随着我国住房保障制度建设工作的快速推进,作为保障房建设主力之一的公租房正发挥着越来越重要的作用。
  2012年全国计划建设公租房230万套,占保障性住房计划建设总量的1/3。但是,如此巨量的建设任务压下来,无疑给各地地方政府带来非常大的困扰,保障房建设的资金来源问题一直是悬而未决的焦点问题。对于公租房建设而言,资金问题更为突出。公租房不同于其他类型的保障房,由于其具有投资大、回收期长的特点,随着2012年建设任务量的持续加大,而使资金问题凸显出来。
  当前公租房建设主要的资金来源主要为,一是中央补助;二是地方政府财力支持,如地方财政年度预算安排、土地出让净收益的10%以上、住房公积金增值收益、中央代地方发行的国债等;三是社会资金,如公积金贷款、金融机构贷款、发行债券、保险资金、信托资金等。[论文网]

  在这三部分资金中,受中央拨款和当地政府财政经济状况等因素制约,财政投入仍是公租房建设资金的主要来源,考虑到财政预算资金和土地收益计提难落实,其无法完全满足公租房建设所需资金,如果完全依靠当年的财政收入很难实现“十二五”的建设目标。而另一方面,除中央和地方政府的财政投入外,社会资金都必须按照商业原则到期支付本金和利息。而导致社会资金缺乏积极性的症结就在于依靠公租房项目本身的现金流难以保证到期还本付息。公租房建设融资难的症结在于没有一个能保证投资可获得合理回报的清晰的制度安排。
  长期来看,公共租赁住房不仅会成为我国住房保障体系的一项基础性保障品种,而且一定会在我国住房租赁市场和住房金融市场发展完善过程中发挥重要推动作用,应进一步通过优惠政策引导和鼓励社会资金、社会力量参与公租房建设和运营。
  近年来,我国理论界和实务界也开始探讨以市场化方式为公租房融资的可行性。但这些探讨所涉及的融资工具类型相对单一,一般集中在房地产信托投资基金(reits)上。如何在传统的融资模式之外,寻找到新的合适的途径,成为公租房建设中必须破解的难题,这需要理论界、学术界和实务操作层面的不断探索和创新。

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