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现今房地产业的一些问题分析及建议
【摘要】近几年,房地产业在中国迅速的发展起来,在中国社会经济发展中占据着重要的位置,然而也随之产生了一系列的问题,国家政府也制定出相应的政策,从宏观上调控房地产市场,使之健康、持续、快速的在中国发展,为我国的经济发展做出贡献。文章结合2006年11月之前国家各部委发布的有关房地产业的宏观调控政策,对现今房地产业出现的一些问题进行综合评述的分析,并提出了一些建设性的意见。
  【关键词】房地产 房地产市场 调控政策
  
  中国的房地产业在2000年前后取消福利分房制度后取得了迅猛发展,2007年是中国房地产业发展的第十六个年头,今天的房地产业正以开发规模每年20%左右的速度增长,已成为我国国民经济的一个支柱产业,改变着国家的经济结构,并切实的改善着我国居民的居住条件和居住环境,但中国的房地产业的发展仍然是处于初级阶段,随着房地产业的不断发展也出现了一些丞待解决的问题。本文结合2006年11月之前国家各部委发布的有关房地产业的宏观调控政策,对现今房地产业出现的一些问题进行综合评述的分析,并提出一些建设性的意见。
  
  一、房地产市场的现状
  
  目前房地产市场出现的问题主要体现在以下四个方面:
  1、房地产投资规模过大。2002年,我国城镇房地产开发完成投资占GDP的7.55%,占固定资产的17.9%;2003年,全国房地产开发完成投资10106.12亿元,同比增长28.5%;2004年,完成投资13158亿元,同比增长1.6%;2005年,全国房地产投资15759.3亿元,比去年增长19.8%;2006年以来,房地产投资增速逐月回升,1-6月同比投资增长速度已达24.2%,超过上年同期增速0.7个百分点。可见,房地产业投资已在我国形成较大的规模,并呈现出逐渐增长的趋势。
  2、商品房价格上涨过快。目前房地产价格出现的问题主要集中在商品房价格上涨过快,使普通居民无力购买所需住房。商品房价格上涨过快主要是由于商品房的成本因土地价格形成机制的不健全而提高,商品房销售价格行为不规范。国家统计局调查统计的全国70个大中城市房屋销售价格数据分析,2006年上半年各月新建商品住宅销售价格涨幅分别为6.3%、6.4%、5.9%、6.4%、6.1%、6.6%,可见,一季度涨幅回落,二季度开始反弹,但总体水平维持在较高的水平。
  3、商品房结构不合理。房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。据有关学者分析,住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30%——35%比较合理,但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大,无法满足中低收入消费者的购房需求,引发房地产市场供求关系的失衡。造成以上事实的原因,除了房地产商贪图大的利润之外,还由于土地使用权的费用是一些地方财政非常重要的来源,商品房价格的上涨会增加地方的税收、带来相关产业的发展,因而地方政府在决策上的偏激性也导致了商品房结构失衡。
  4、房地产市场秩序混乱。2006年以来,外资投资房地产增长较快,境外居民和非居民机构直接购买在建项目和成熟物业等较为集中,至6月底,新设外商投资房地产企业同比增长25.4%,实际使用外资增长27.9%;境外机构和个人购买商品房一季度结汇同比增长2倍以上。外资进入房地产市场过猛,市场准入规则不够规范,扰乱了我国货币政策的执行力度。房地产销售市场上也是一片混乱的景象。而在“售楼中心”设出之前,房地产开发商对“期房”的大肆宣传和炒作成为现今房地产市场的一个新的亮点。投机者借助“期房”获取了较大的经济利益,而普通的房地产消费者却因为所购买的“期房”与现房之间存在着一定的差距(这些差距主要由于普通的房地产消费者掌握有关建筑业知识的有限性)造成了心理上和经济上的双重损失。此外,一些房地产开发商在对现房销售时的房价优惠打折等一系列的优惠活动,极大地损害了消费者的知情权。
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