论文天下|会计论文|管理论文|计算机论文|医药学论文|经济学论文|法学论文|社会学论文|文学论文|教育论文|理科论文|工科论文|艺术论文|哲学论文|文化论文|外语论文|格式论文
论文天下
财务税收论文  发展战略论文  国际经济论文  行业经济论文  新经济学论文  经济学理论论文  中国经济论文  国际贸易论文  地方战略论文  证券金融论文  其他金融相关论文  房地产经济论文  统计学论文  经管期刊论文   
对当前房地产案件中几个常见问题的调查分析
「摘要」随着市场经济体制的逐步建立,房地产市场已发展起来,房地产的买卖、租赁等行为日趋活跃,由此也产生了为数不少的房地产纠纷案件。此类案件现已构成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情况、新问题很多,亦有多年以来未彻底解决的老问题。笔者结合审判实践,对其中的几个常见问题做了调查分析,在此略抒己见。

随着市场经济体制的逐步建立,房地产市场已发展起来,房地产的买卖、租赁等行为日趋活跃,由此也产生了为数不少的房地产纠纷案件。此类案件现已构成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情况、新问题很多,亦有多年以来未彻底解决的老问题。笔者结合审判实践,对其中的几个常见问题做了调查分析,在此略抒己见。

一、预售商品房按揭

按揭是英语&qut;RTGAGE&qut;一词的粤语音译,是一种担保方式,指在楼宇建筑期内,商品房预购人将其与开发商(预售方)签订的《商品房预售合同》中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物抵押给银行,同时商品房预售方作为贷款担保人,并保证银行为第一受益人,如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时,银行即可取得预购人在《商品房预售合同》内的全部权益,以清偿其对银行的所有欠款。

预售商品房按揭是一种特殊的担保方式,银行为按揭权人,预购人为按揭人,担保人一般是销售商品房的开发商。预售商品房按揭与抵押有相似之处,但又不完全等同于抵押。一般抵押权的标的是债务人提供的、其自己享有所有权或经营权的财产。而在商品房按揭期间,商品房实际上并不存在,按揭人无法取得所购商品房的所有权,他向按揭权人提供的担保是在将来某一时间取得楼宇的权利,它是一种期待性利益,而非以实体形式存在的楼宇。商品房按揭的出现将期待性利益引入抵押标的范畴,丰富了我国传统抵押标的理论的内容。

预售商品房按揭具有以下法律特征:

(1)预售商品房按揭是一种要式法律行为,应签订书面合同,并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续;

(2)预售商品房按揭是一种从合同,是为担保主债权得以实现而订立的;

(3)预售商品房按揭合同是诺成性合同,合同一经成立即对三方当事人具有约束力。

(4)预售商品房按揭是有偿合同。银行通揭业务收取贷款利息,除少数政策性无息贷款外,预售商品房按揭均系有偿合同。  预售商品房按揭是近几年才出现的,目前在我国尤其是在沿海地区,发展规模很大。它在一定程度上缓解了房地产市场资金紧张的状况,使普通百姓拥有商品房成为可能,同时也为房地产开发商提供了融资手段,增加了建房资金。但我国的房地产管理法对预售商品房按揭尚无规定,与目前房地产业的发展状况很不适应。审判人员在审理此类案件时只能依据法理。而银行则大多制订一些标准式合同,购房者与发展商只有签约与否的选择,而没有就合同条款进行协商、修改的自由。这种状况极不利于预售商品房市场的健康发展,笔者试举二个案例说明之。

案例一:个人甲与乙公司签订商品房预售合同,约定甲购买乙公司正在开发建设的商品房一套,价金为五十万元,甲应分五次交购房款二十五万元,余二十五万元房款办理银行按揭。合同签订后,甲如约履行支付了二十五万元购房款,要求乙交付房屋。乙公司称甲应在全部付清购房款后才能入住房屋。甲认为合同中约定余款由银行按揭提供,因而认为乙公司违约,起诉至法院。

此案双方当事人产生争议的根本原因是对按揭的性质认识不清。预售商品房按揭的当事人有三方:购房人、售房方和银行。按揭合同应当由三方当事人订立,而此案中甲与乙公司双方约定办理按揭,实际并未办理,因而按揭合同不能成立。鉴于双方对付款方式尚未约定明确,该商品房预售合同应认定为尚未成立,由此产生的损失由双方分担。由于乙公司为房地产开发商,对有关按揭的规定应当了解,合同未能成立其有一定过失,因此应承担主要责任。
  • 上一篇:浅谈房地产与全民居住
  • 下一篇:对住宅性能的认定方法进行探讨
  • 房地产价格与宏观经济均衡关系的
    略论房地产立法的重整
    上海市居民住房数据应该如何统计
    从房地产业与国民经济的相互关系
    论如何提高房地产企业的经济效益
    房地产经济波动的影响因素及对策
    土地使用权转让合同研究
    执行拍卖之法理研究
    房屋买卖合同与诉讼时效
    浅析我国房地产调控新政下房地产
    物业管理纠纷的仲裁解决
    房屋拍卖如何保护承租人的优先购
    浅谈房地产产业对经济效率的影响
    园林景观在住宅地产中对地产企业
    房地产抵押若干法律问题探讨
    对发展房地产投资基金的SWOT分
    浅谈房地产与全民居住
    对发展房地产投资基金的SWOT分
    房地产业与泡沫经济
    浅谈房地产与全民居住
    我国房地产市场的发展趋势和经
    房地产泡沫成因与对策
    关于整个房地产全过程的风险进
    关于广州房地产泡沫的分析
    分析利率上升对房地产价格的直
    | 设为首页 | 加入收藏 | 联系我们 | 论文发表

    Copyright 2006-2013 © 论文天下 All rights reserved