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房地产泡沫成因与对策
2001年,我国房地产市场持续火热,房地产开发投资增势强劲,土地供应量增加,商品房全面热销,销售价格呈现较大幅度增长,全国商品房平均销售价格为每平方米2226元,增长5.8%,增幅比上年提高了3.3个百分点,空置面积也出现负增长。著名经济学家魏杰日前在接受中央电视台《房地产报道》记者采访时预言:“2002年将是房地产行业的严冬,二月份甚至可能出现崩盘,七、八月份最严重。”本文拟就公众关注的房地产泡沫问题作一粗浅探讨。
   一、房地产泡沫的含义及成因
  房地产开发中的泡沫现象,主要是指土地和房屋价格极高,与其使用价值(市场基础价值)不符,虽然账面上价值增长很高,但实际上很难得到实现,形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成,而建筑物是人类劳动产品,其价格是由成本、利润、税金来确定,这相对比较稳定,较易判别,因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫(地价泡沫),而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。
  无论是从现象,还是从本质看,泡沫与一般价格波动都有区别,主要有以下几点区别:从现象上看,一般商品的价格波动包括上涨、下降,而且在时间上是相连的、循环的,变化幅度一般不会很大,而泡沫是价格持续上涨,高到令人发狂的地步,直到产生恐慌,人们匆匆抛售,从而使价格暴跌,波动幅度很大,它不具有周期性,而是突然地上涨与下跌。
  从本质上看,一般商品的价值是价格的货币表现,一般商品的价格波动反映市场供需平衡,既是市场机制作用的起点,又是市场机制作用的结果,价格总是围绕价值上下波动。在正常的市场条件下,价格上涨、供给增大,投资者预期价格下降。而泡沫发生的时候,市场机制失灵,人们的行为买涨不买跌,不遵循市场运行的一般规律。当价格上涨、供给增大时,投资者预期价格进一步上涨。1991-1993年,我国海南房地产价格正是这样飙升的。1991年每平方米价格还是1000多元的公寓楼,到1992年就可以卖到3000多元。有的商品房价格甚至突破10000元。土地使用权的出让价格也大幅度提高,有的地方仅过一年价格竟由十几万元一亩涨到600多万元一亩。投机者却还在不断地囤积房地产以待价格再一步上涨时抛出。以至于在房地产交易中有70%是投机者囤积起来的。但很少有人会意识到房地产热骤然降温,房地产热在造就了一批富翁之后,相当一批公司被套牢在海南的土地上,上亿资金在有限的土地上沉淀。泡沫并没有带来财富的增减,只有转移的功能。
  房地产泡沫产生的主要原因是:
  1.房地产商品的特殊性。在一定时期内房地产商品供求不易均衡,而且合同期摊销交易成本低,这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫,是泡沫的主要载体之一。
  2.土地的稀缺性。土地的自然供给是固定不变的,它是地球表面的陆地与水域的总和。城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的,我国的土地资源相对匮乏,随着经济的发展,人口的增加,人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求,在土地获利需求的驱使下,把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种,它可以反复转手。马克思曾指出:“没有价值的东西在形式上可以有价格。在这里,价值表现是虚幻的。”因此,土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。
  3.地价具有虚构性。地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。也就是说,由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价(市场地价等于未来土地持有期间土地利用收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和,如果人们的预期地价是合理的,现实的市场地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和)之间总存在事实上的偏差。这种偏差越大,说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多,反之越少。综观房地产泡沫的膨胀乃至破灭无不与发财致富的欲望与从众行为有关。“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”,成为当时海南房地产热时一些生意人的经典。这一点在东南亚房地产泡沫中无不表现得淋漓尽致。近几年来泰国的房地产市场发展过热,供过于求,但是仍有许多新的开发商挤进这个领域。他们认为在前几年冒出的两万家房地产开发公司中只有20家宣布破产,可见这个行业仍有大的赚头。许多开发商还想从继续建房中摆脱困境,在这种非理性的支持下,造成泰国房地产市场熊市弥漫。
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