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对住房按揭贷款纠纷案的分析
  近年来,为启动商品市场,解决居民居住困难,由房地产开发商、个人购房 户和银行共同参 与的楼宇按揭贷款业务应运而生。但由于我国按揭方面的法律法规不健全,各方缺乏经验, 导致各方当事人在操作中出现许多不规范的行为,产生了纠纷。笔者通过对住房按揭贷款纠 纷案件的审理,及对笔者所在的法院审理的这类纠纷案进行了调查,对住房按揭贷款纠纷案 进行了分析。

  一、住房按揭贷款纠纷案的基本情况

  我国的按揭业务参考的是香港的作法,按揭实际是为帮助房地产开发商和购房者完成楼宇买 卖而由银行提供抵押贷款的融资业务活动。银行提供的这种贷款称为住房按揭贷款。住房按 揭贷款纠纷案件,海口市新华区法院从1998年开始受理后,呈逐年上升之势。

  1.受理的基本情况

  该院从1998年开始受理住房按揭贷款纠纷案,当年受理这类案件26件,诉讼标的额最小的为 17万元,最大的为74万元;1999年受理住房按揭贷款纠纷案37件,诉讼标的额最小的为3.6 万元,最多的为80.17万元。2000年仅上半年受理住房按揭贷款纠纷案为117件,诉讼标的数 最小的为3万余元,诉讼标的额最大的为219万元。

  从1998年以来,该院所受理的住房按揭贷款案中,所涉及的住房按揭贷款合同均为银行提供 的格式合同,合同的条款基本一致,签订合同的时间为1993年底至1995底这段时间。原告的诉讼请求均为要求解除按揭贷款合同,确认抵押关系成立,判令购房者偿还尚欠的借款本金及利息、罚息,判令房地产商承担连带保证责任。起诉的理由均为购房者与房地产商违约, 未按期偿还按揭贷款及承担保证责任,判决结果一般为确认购房者与房地产商未按期偿还借 款,应负违约责任,购房者应偿还尚欠的本息。但对房地产商所应承担的保证责任及购房者 以所购住房抵押给银行的抵押合同的效力,则有不同的认识及判决结果。

  2.住房按揭贷款合同纠纷案件的特点

  (1)原告均为银行。该院1998年以来所受理的这类案件,原告大部分为中国建设银行海南 住房城建支行,部分为省工商银行营业部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地产 信贷部改建而成,原建行海南省房地产信贷部最早办理全省住房按揭贷款业务,放贷后因追 索按揭贷款,建行海南住房城建支行将被告在海口市的案件,除个别案件标的额超300万元 的以 外,都诉至新华法院,因此,海口市绝大部分的住房按揭贷款合同纠纷案均由该院审理。

  (2)被告均有两个,一被告为个人购房者,这部分被告往往在合同履行初期都能按月还本 付息,但随后就不再还款,也不主动与按揭银行联系;另一被告为售房方的房地产开发商, 房地产开发商是作为保证人而被原告列为被告之一的。

  (3)被告下落不明、不应诉者多。作为房地产开发商的被告均出庭应诉,但作为个人购房 者的被告,则大多下落不明。如1999年所受理的这类案件中,出庭应诉的购房者只有4个人,2人收到开庭传票后未到庭参加诉讼,其余的均为下落不明。这部分下落不明的当事人, 有一部分仍在海口市,另一部分已到外地,但均已不居住在原住所及所购的住房,既未还款也未与银行联系,法院查找无着,无法直接送达,只能按照我国《民事诉讼法》第八十四条的 规定,按下落不明公告送达。有一方当事人下落不明的案件约占所受理的住房按揭贷款案件 的81%,也就是说缺席判决的案件约占81%.

  (4)个案的具体情况有所不同,涉及到法律适用问题的较多。虽然该院所受理的住房按揭 贷款纠纷案均为追索尚欠本息的案件,但由于个案所涉及的住房按揭贷款合同的签订时间不 同、期限不同,对担保合同关系的效力、保证期限等方面所适用的法律均不同,处理结果亦 有所不同。

  3.产生诉讼的主要原因

  从1998年以来,该院受理的涉及住房按揭贷款纠纷案件数量上升较快,经初步分析,产生纠纷引起诉讼的原因主要有以下几个方面:
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