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房屋“联建”、“参建”形式的法律思考
  随着我国房地产业的迅速发展,房地产开发的形式也多种多样,其中较为普遍的就是房屋“联建”及“参建”形式。但由于以该形式产生的房屋联建合同不是合同法意义上的一种独立的合同类型,在权利义务内容及客体上没有固定的和特有的要求,因此,在司法实践中对这一特殊的合同形式认识不一,理解不一,从而导致对该纠纷的处理也各不相同。对房屋“联建”、“参建”定义的界定及对房屋联建、参建合同法律性质的理解及其效力的认定则有利于正确解决这一特殊合同形式而产生的纠纷。笔者结合司法实践谈些粗浅认识:

  一、正确界定“联建”、“参建”的定义

  “联建”形式早在五十年代和七十年就已出现,在一些城市以国家、集体、个人共同出资建房的方式来解决职工住房问题和进行旧房改造。“参建”形式则出现在八十年代。而今的“联建”、“参建”则出现在房地产开发活动中,由于联建、参建的目的主要是为追求可观的商业利润,其主体范围已无任何限制,合作或合资条件也不限于以无偿划拨方式取得的土地使用权,从而出现了联建、参建方式为名转让土地使用权,以联建、参建方式为名预售房屋,以联建、参建方式为名非法融资等违法和不规范现象,这些种种不规范现象则阻碍了我国房地产市场的正常发展,也给房屋联建合同纠纷的处理带来难度。面对这些以联建、参建方式订立的内容各不相同的合同,如何界定其性质,则有必要首先界定联建、参建的含义。

  我国《房地产管理法》第27条“依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价人股,合资、合作开发经营房地产”的规定,确认了房屋联建这一形式的合法性。从字义上理解,“联建”应是联合建造的意思,强调的是联合、共同的含义,而“参建”则是参与建造的意思,强调主辅关系。从合同的角度上理解,“联建”应是指两个或两个以上的主体以协议的方式就房屋的建造开发约定共同负责立项和工程施工,并按照比例享受权利、承担一定义务的联合开发形式。而“参建”是指一方以投资的形式参与主建后的房屋建设开发,并以协议的方式约定享受一定的权利,承担一定义务的联合开发形式。从法律的角度上理解,本人认为,“联建”的正确含义应是具有房地产开发经营资格的法人,在双方依法共同取得土地使用权房地产开发的情况下,以入股、合资、合作等形式共同开发经营房地产的联合形式。而“参建”应属联建的一种具体表现形式。

  “联建”、“参建”虽然都是商品房开发的一种联合建房形式,但二者却存在明显的区别:一是在房屋联建形式上,合同的主体双方必须是共同取得土地使用权,共同办理房屋建设立项即共同取得联合建房审批手续,共同进行施工建设;而参建合同的主体只有一方取得土地使用权和建房审批手续,另一方则以投资等其它方式参与房屋的建设。二是联建合同的主体双方在开发同一项目中,没有时间的先后,而参建合同的主体是一方参与到另一方已经立项的项目中,往往是主建方开发在先,参建方参与在后。在房地产开发领域中,由于对联建和参建的含义模糊不清,“参建”大多是以联建的形式表现在合同中,二者基本上是视同同一概念在使用,没有人去将二者加以区分,有的将这两种不同的联合形式统称为“合建”。

  二、区分房屋联建的主要类型及其法律性质

  在房地产联合开发领域中,由于存在许多不规范的操作,联建的类型则多种多样,正确区分其类型则有利于判断其法律性质,确认合同的效力。现就几种常见类型的联建合同及其法律性质分析如下:

  第一、双方共同提供建设用地,共同出资,共同办理建房审批手续,共同负责建设施工,房屋竣工后,双方按照合同的约定共同取得或分别取得竣工房屋的产权,在此种类型合同中,因为规划许可证是以双方的名义取得,根据建设部《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》的有关规定,双方可以按照合同的约定或投资的比例取得竣工房屋的产权,办理产权登记。
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