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谈谈房地产联营纠纷案件的审理
  房地产业经过近年来的迅猛发展,现在已经成为我国国民经济的支柱产业,房地产纠纷案件也随着房地产经营活动的频繁而逐年增多。由于调整房地产业的法律规范比较滞后,房地产经营者的法律观念比较淡薄,甚至有些经营者恶意串通侵害国家、集体的财产权益等原因,造成许多房地产经营活动不规范,给我国房地产业的健康发展带来了不利的影响,也给房地产纠纷案件的审理增加了一定的难度。因此,理清房地产纠纷的法律关系,搞好房地产审判工作,有着重要的现实意义。房地产纠纷种类繁多,包括土地纠纷,建筑工程纠纷、房屋确权纠纷、房屋租赁纠纷、房地产联营纠纷等,笔者结合审判实践,想对在房地产联营纠纷案件的审判实务中碰到的问题作些探讨。

  一、联营合同效力的确认

  本文所指房地产联营是指一方出资金,一方出土地合作建房并分利的行为。审理房地产联营纠纷案件,首要问题就是联营合同效力的确认。而房地产联营合同效力的确认除了依照《合同法》规定的普通标准外,还有其部门法律、法规及司法解释规定的特殊标准。下面着重谈谈其特殊性。

  依据1995年1月1日起施行的《城市房地产管理法》第二十九条、第六十四条的规定,1995年1月1日后从事房地产联营活动的双方都必须具备房地产开发的资格,并依法办理相关手续后,联营行为才能成为合法有效的民事行为,双方所订立的联营合同才能被确认合法有效,并受到法律保护。

  在1995年1月1日《城市房地产管理法》施行前从事房地产联营活动的,其合同效力按照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定,应视具体情况,作如下认定:一、享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房,签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式,除办理合建审批手续外,还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的,一般应当认定合建合同无效,但双方已实际履行了合同,或房屋已基本建成,又无其他违法行为的,可认定合建合同有效,责令当事人补办土地使用权变更登记手续。二、当事人签订合建合同,依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的,不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。三、以划拨方式取得国有土地使用权的一方,在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行前,经有关主管部门批准,以其使用的土地作为投资与他人合作建房的,可认定合建合同有效。四、《条例》施行后,以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续,以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的,应认定合建合同无效,但在一审诉讼期间,经有关主管部门批准,依法补办了出让手续的,可认定合同有效。五、名为合作建房,实为土地使用权转让的合同,可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的,可认定合同有效,不因以合作建房为名而认定合同无效。

  二、房地产联营纠纷的解决方法

  (一)确定当事人

  第一,确定原告和被告。原、被告都是与案件有直接利害关系的公民、法人和其他组织。因此,作为房地产联营纠纷案件的原、被告,只能是联营合同的主体。第二,确定第三人。譬如第三人认为自己在原告提起联营房地产诉讼前,已经通过购买或抵偿的方式取得联营房屋的全部所有权或部分所有权,则该第三人就是“有独立请求权的第三人。”另外如联营房地产的一方当事人将联营房屋的全部或一部分出租给第三人居住或经营,则该第三人就是“无独立请求权的第三人”。该第三人对争议房屋的产权虽然没有独立请求权,但案件的处理结果却与其有法律上的利害关系,他对一审要求承担义务的判决不服时比如一审认为租赁合同无效,判决解除租赁合同,他有权向上一级人民法院提出上诉。
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