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对房地产经济若干问题的探讨

  【摘要】房地产业是国民经济的基础性、先导性、支柱性行业,房地产业能否健康持续发展,关系国计民生,影响子孙后代。本文阐述了房地产业可持续发展的内涵,分析了当前房地产业反可持续发展的现状和此现象产生的主要原因,提出了房地产业可持续发展的建议。
  【关键词】房地产业;问题;措施
  
  1.房地产业分析
  作为一个新兴的品种,房地产投资信托在我国出现不过两三年的时间,其热潮始于2003年6月央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,简称 &ldqu;121号文件&rdqu;,这一文件对商业银行向房地产项目贷款做出了严格的限制,房地产投资信托一度成为开发商解决资金问题的新渠道,截止2004年6月底,全国房地产投资信托募集资金已高达150亿元。然而,银监会于2005年国庆前发布的&ldqu;212号文件&rdqu;‐‐《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》却使得信托业也遭遇了政策的&ldqu;坚冰&rdqu;。此时,对我国房地产投资信托进行再审显然已成当务之急,房地产企业在城中村改造项目上面对比普通房地产开发项目更为漫长的开发周期以及更多的资金投入量。如果实行一次性拆迁、一次性拿地、一次性开发,也将必然为房地产企业造成极大的资金压力与管理压力,也有可能造成整个项目内全部拟建建筑的规划、建设、销售、验收等行政许可之间的相互缴裹或拖累,房地产抵押权状况与真实的权利状况不符的情况主要有两种:一是主债权无效或因清偿而消灭,而抵押权登记尚未注销;二是房地产抵押登记因错误、遗漏或误被注销,从而导致登记内容与真实权属状况不相一致。在第一种情形下,当事人应根据有关规定,及时办理注销登记。但在此之前,抵押登记仍具有形式上的效力。具体地说,第三人不能取得无抵押权负担的房屋所有权和土地使用权;抵押人也不能就该房地产为其他债权人设定同一顺序的抵押权。在第二种情形下,登记机关应办理更正登记,利害关系人也可以申请更正登记。参见《土地登记规则》第71条。但更正的登记不具有溯及力,也就是说,在更正错误的登记之前,善意第三人因依赖错误的登记而取得的权利,仍应受法律的保护。因此而遭受损害的房地产权利人,只能要求造成抵押登记错误、遗漏或误被注销的过错方承担赔偿责任。
  2.房地产业存在的问题
  房地产投资信托作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场,作为融资手段又可以推动房地产业的发展,对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义。但是,由于我国相关的法规还不完善,再加上房地产投资信托在我国还是一个新生事物,所以在我国房地产投资信托发展还存在诸多问题。 法律法规尚不健全,对于房地产企业来说,土地和现金决定其生存和发展,而参与城中村改造,是获取土地资源的一种方式。根据现有的城中村改造政策与操作流程,城中村项目成败的核心在于项目开发前期对改造范围内的土地整合阶段:房地产企业在获得土地之前就必须投入大量资金为进行拆迁、安置;而对于改造后的土地,房地产企业仍需通过招、拍、挂才能获得土地使用权,房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式,对受托人的有效约束和激励机制尚未形成,容易发生受托人的道德风险。在这种情况下,由于存在信息不对称,信托投资公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处。因此,如何创造一种环境或制度,尽可能使信托投资者的利益与受托人的利益相一致,对房地产投资信托的发展就显得非常关键。虽然银监会《暂行办法》中规定&ldqu;房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人,且相互间不得存在关联关系&rdqu;,但是由于缺乏完善成熟的监督机制,信托公司仍有可能会降低委托人的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业,违背投资收益最大化的原则,房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。据有关学者分析,住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30%~35%比较合理,但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大,无法满足中低收入消费者的购房需求,引发房地产市场供求关系的失衡。造成以上事实的原因,除了房地产商贪图大的利润之外,还由于土地使用权的费用是一些地方财政非常重要的来源,商品房价格的上涨会增加地方的税收、带来相关产业的发展,因而地方政府在决策上的偏激性也导致了商品房结构失衡。

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