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房地产税收政策和房地产市场走势

房地产税收政策和房地产市场走势

  摘要:房地产税收的试点方案公布后引起了社会的广泛关注,房地产税收该如何解读,性质如何,为什么要开征,将来可能往什么方向发展,路径如何?以及房地产税收政策对房地产价格和市场,房地产市场消费结构和房地产租赁市场会产生什么影响?本文对此进行比较全面的研究。
  关键词:房地产税收;房地产市场消费结构;房地产租赁市场;税收试点方案
  作者简介:邱强,上海对外贸易学院国际经贸学院教授,研究方向:房地产经济。
  中图分类号:F810.42;F239.31 文献标识码:Adi:10.3969/j.issn.1672-3309(x).2011.07.23 文章编号:1672-3309(2011)07-52-03
  
   2011年1月28日,上海和重庆同时公布了房地产税收试点方案,这标志着我国房地产税收改革正式拉开序幕。由于这次房地产税收改革开展讨论的时间比较久,社会关注度比较高。现在房地产税收试点方案已经正式出台,方案该如何解读,它对未来房地产市场影响如何,本文将就此做一个梳理和展望。
  一、房地产税收试点方案的解读
  房地产税收试点方案实质上是一个税收改革方案,我们可从税收的性质、税收征收的目的和税收征收的路径三个方面进行解读,以便对房地产税收试点方案有一个比较全面的认识。
  1、税收的性质
  房产税,又称房屋税,是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。房产税和房地产税收是不同的概念,房地产税收是指以房地产作为标的物征收的税赋的总称,按不同的征收环节可分为土地占用环节、房地产开发环节、房地产流通交易环节、房地产保有环节等四大板块。按征收对象的不同则可分为个人、企业两大类。从企业角度来看,我国房地产税收主要包括土地占用环节的耕地占用税、资源税等;开发环节的土地使用税、契税、印花税等;流通交易环节的营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税等;保有环节的城镇土地使用税和房产税。从个人角度来看,我国的房地产税收主要集中在交易流通环节的营业税、契税、印花税等。在保有环节,1986年10月1日我国家出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》规定了纳税人要依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,税率为1.2%。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据, 税率为12%。房产税按年征收,分期缴纳。
  由此可见,房产税仅是房地产税收中保有环节征收的一种税赋,在我国也不是一种新的税源,在建国初期就存在,后并入它税。1986年10月1日恢复开征,但仅局限于商业地产,对住宅免征,导致住宅房产税长期&ldqu;空转&rdqu;,所以这次房地产试点方案只不过是做实而已。
  2、征收的目的
  房产税征收直接目的有两个:一是有利于合理调节收入分配,促进社会公平;二是有利于引导居民合理住房消费,促进节约集约用地。
  从理论上讲,税收功能是调整国民收入再分配的重要手段和工具,但从目前上海和重庆两地试点的方案看则很难达到这样的目标,尤其是上海的方案,仅涉及增量房征税,并且征税的税率也不高,对存量房不涉及。相反,重庆的方案对于国民收入再分配功能会更强一些。
  上海市的房产税试点方案规定对上海居民新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海居民家庭在当地新购住房人均超过60平方米的征收房产税,税基暂定按照应税住房市场交易价的70%缴纳,适用税率暂定为0.6%。但成交均价低于本市上年度新建商品住房均价2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。并且规定四类情形免征和退税:⑴符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧急急需人才,持有本市居住证并在本市工作生活的购房人新购住房;⑵持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人新购住房;⑵上海居民家庭中的子女成年后,因婚姻等需要而首次新购住房;⑷上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的,其新购住房已按规定计算征收的房产税,可予退还。据统计,上海成交套均面积在100平方米左右,过去3年上海别墅及高档公寓在全市销售面积中的占比仅为15%,按照这个比例计算,再减去免征家庭,实际能征税比重不到1%。

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