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刍议理性发展房地产经济

刍议理性发展房地产经济

 新经济时代的到来,使我国的支柱产业‐‐房地产业面临着前所未有的机遇和挑战。我国地产市场中存在着的非理性行为,已经严重影响了我国房地产经济的健康发展,对此必须高度重视。这些非理性行为具体表现为:以供给决定需求、片面追求高层次产业结构、盲目性的高地价对经济增长不利。因此用科学发展观引领房地产业的发展是我国房地产经济未来发展的应然走向。
  新经济不同于传统经济,它呈现出很多特征。首先,新经济的社会网络化,使得整个社会对信息的获取处理都变得极为容易和便捷。其次,在新经济时代,人们的生活习惯开始改变,如电子商务的发展,将会逐渐改变人们逛商场购物的习惯。再次,新经济时代的资本运作、资金流动趋向数字化、虚拟化、迅速化。
  
  一、房地产经济对我国经济的拉动作用
  近年来,关于房地产的话题在各种媒体上议论不断、争论不休。归结起来有以下三种观点:一是大中城市房价百姓不能承受论;二是政府不作为或调控不力论;三是开发商暴利、黑心论。在对无论哪种观点和议论的研究与分析中,必须要清醒地认识到房地产业在近十年国民经济发展中的重要作用,在扩大内需,保持国民经济健康、持续、稳定、协调发展中的重要地位。绝对不能因噎废食,否定房地产业在促进经济特别是地方经济发展、满足社会需要、提高人民群众生活水平过程中的积极而重大的作用。必须要明确目前房地产发展过程中存在的问题是前进中的问题、发展中的问题,在未来我国经济社会发展中,房地产业仍然是我国基础性、支柱性产业之一。这主要体现在:住房消费是综合性消费,它带动了方方面面行业的发展。房地产的消费特别是住房消费是种综合性消费,涉及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。因而,发展房地产业,提高居民住房消费水平,从住房综合消费方面讲,为人们生活质量的提高创造了条件,促进生活消费水平全面提高。作为经济增长的三驾马车之一的消费,它的增长和发展自然会带动经济快速向前发展。
  
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  二、房地产经济中存在着非理性的行为
  我国地产市场中存在着的非理性行为,已经严重影响了我国房地产经济的健康发展,对此必须高度重视。这些非理性行为具体表现为:
  (一)以供给决定需求
  在市场经济的条件下出让城镇土地使用权,其地块的选址、规模、范围和时机的选择,应该是由市场的需求决定的,而不是由政府的供给决定的。但是,现在我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好,然后以优惠条件吸引投资者来投资,居住户来投宿,美其名曰&ldqu;筑巢引凤&rdqu;。这种做法虽然也有成功的,但是不成功者居多。这说明脱离市场实际需求的盲目&ldqu;筑巢引凤&rdqu;是违背市场经济规律的,实际上这是产品经济&ldqu;以产定销&rdqu;的翻版。从市场经济的观念看来,城市化的进程是市场化的结果,城市规划中的选址、规模和时机是由生产者(企业)和消费者(家庭)的需求所决定的,它们选择的原则是比较成本利益、规模利益和竞争风险利益,政府的行政抉择不能代替它们的利益选择,也不能靠优惠政策恩赐。政府在这个问题上的正确做法是只能按照需求决定供给的原则,进行规划协调,这样才能使房地产市场的供需运行保持一种良性状态,从而促进国民经济向前发展。如果还是不问时间、地址、条件到处盲目地&ldqu;筑巢引凤&rdqu;,其结果必然导致人力、物力、财力的浪费和土地的超前开发,基本建设的投资效益大大下降。
  (二)片面追求高层次产业结构
  在市场经济中,产业结构的变动是平均利润规律作用的结果,市场导向既有盲目的一面,又有合理的一面。政府的理性思考是尊重其合理性,调整其盲目性。在地产市场中政府利用批租权实现其一定经济发展阶段上的优化产业结构,发挥城市集聚经济的功能。现在的问题是,或者不顾投资者的经营方向,下命令定指标,谁出高价就批租给谁;或者不尊重投资者的市场取向,强行改变投资方向,片面追求高技术、高消费的高层次产业。

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