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次贷危机下房地产经济的可持续发展

次贷危机下房地产经济的可持续发展

 【摘要】美国次贷危机在2007年2月首次引起了世人的关注,2007年8月升级成全球金融风暴,住房抵押贷款公司申请破产,投资银行和商业银行普遍发出盈利预警,全球主要股市指数应声而跌,次贷危机使全球经济陷入衰退。探究本轮次贷危机论文联盟.Ll.的成因可以使我们从危机中吸取教训,在积极发展房地产和金融市场的同时,理性而审慎的对待发展过程中积累的风险,加强风险防范意识,提高风险管理能力,以保证我国房地产和金融市场的稳定健康发展。
  【关键词】次贷危机 房地产 可持续发展
  
   2007年2月,美国第二大次贷机构新世纪金融宣布2006年第四季度业绩将出现亏损,美国次贷危机浮出水面。在随后的一年多时间里,次贷风险全面暴露,住房抵押贷款公司濒临破产,对冲基金被迫清盘,投资银行宣布亏损,商业银行和保险机构也遭受了重大损失,全球股市应声下跌,次贷引发的信用风险最终演变成一场全球性金融危机。对我国经济的发展也创伤严重,且现在还愈演愈烈。对此我们应该引以为鉴,从宏观和微观层面探究次贷危机的根源,从中总结经验教训,将有助于我国房地产和金融市场的健康稳定发展。
  
  一、次贷危机发生的原因
  
   2007年以来,美国房屋销售量和房地产价格连续下滑,是导致美国次贷危机的直接原因。而次贷危机使银行信贷紧缩的同时提高了抵押贷款放贷标准,降低了房地产市场的需求,从而打破了房地产市场的供需平衡,导致房地产价格进一步下滑,从而引发了次贷危机。
  1、信用风险释放
  为了抑制国内通货膨胀,美联储从2004年6月到2006年6月的两年时间内连续17次上调联邦基金利率,利率的上升直接导致浮息贷款利率上调,购房者月供金额不断上升,还款压力增大。而次贷申请者大多没有稳定的收入来源,信用记录也良莠不齐,当他们发现无力还贷的时候,拖欠和违约也就不可避免。信用风险随着利率的上升逐渐暴露。
  2、房地产泡沫破灭
  利率的上升加重了购房者的债务负担,提高了投资房地产的资金成本,在一定程度上抑制了投资和投机需求。在供给方面,利率上调使房地产开发企业的财务成本上升,迫使房地产企业加快资金周转速度,缓解资金链的紧张局面,销售压力日渐增大。由于一部分购房者无力偿还贷款,房屋被住房抵押贷款公司没收后拍卖,重新回流二级市场,增加了房屋的供给。供需的天平逐渐向买方倾斜,房屋价格出现松动。当购房者对房价的预期发生变化后,持币观望的情绪进一步扩散,购房需求进一步的萎缩。
  3、房地产市场过度投机
  房地产市场的投机行为也是催生次贷危机的重要因素。2000年以来的房地产牛市使美国投资房产的热情空前高涨,当大多数美国民众形成对房地产市场长期看多的预期之后,房价震荡上升的格局就很难在短期内被打破。与此同时,住房押贷款公司抓住了市场的需求,他们提供的各类按揭贷款品种特别是次级抵押贷款为购房者提供了绝佳的融资工具,加大了房地产投资者的杠杆的乘数,增加收益的同时也使风险成倍的增长。
  4、贷款限制过于宽松
  市场的非理性改变了资产证券化流程,对发放贷款形成了倒逼,急剧增长的房贷需求也使银行住房抵押贷款之间竞争加剧,证券化市场由卖方市场变为买方市场,其发行规模也由过去的由银行控制变成由资产市场决定‐‐只要有购买需求,投行就会向银行订购更多的产品,迫使公司发放更多的贷款。当优质客户不能完全满足需求的时候,银行就会向低收入人群开拓市场,次贷业务也就越做越大。资本市场上的资金被源源不断的导入房地产市场,使房地产热度不断攀升,次贷业务不断扩大,流动性更加充裕,引发物价上涨,最终美联储备被迫提高联邦基金利率,形成刺破泡沫的压力。
  5、政府监管不力
   进入2001年,美联储在12个月内11次调低联邦基金利率,将基准利率由6.5%降到1.5%,从而成功的延续了美国战后历史上最长的经济繁荣。但极低的利率在提振经济的同时也引发了通货膨胀。低廉的资金成本刺激了美国房地产市场的繁荣乃至过热,经济的繁荣又使得美国居民的收入大幅上升,二者的共同作用形成了对住房的过度需求,抬高了房地产的价格;同时,房价的上涨也使购房者以抵押房产再融资的形式,将房产的升值套现以超前消费,从而支撑了美国经济的强劲增长。

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