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从房地产业与国民经济的相互关系看中国房地产宏观调控

从房地产业与国民经济的相互关系看中国房地产宏观调控

  一、中国房地产业与国民经济的相互关系
  房地产业是从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的产业,是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业部门。它的主要经济活动贯穿房地产生产(主要为房地产投资开发)、流通(房地产市场交易)、消费(房地产使用过程中的物业服务)三大领域,与众多其他产业部门有着密切的相关关系。房地产业主要包括房地产开发业、中介服务业和物业服务业。它具有通过物资流通和劳动服务为人们的生产和生活提供服务,以改善和提高生产效率和人民生活水平的第三产业的产业特征。从房地产业与其他产业的关系看,它是一个具有高度综合性和关联性的产业。此外,房地产这一商品一旦被生产之后便不可移动,使得房地产业具有区域性特征。
  一般地,社会发展阶段不同,房地产业本文由论文联盟.Ll.收集整理在国民经济中的地位有较大差别。纵观古今中外的社会经济发展状况可知,社会发展阶段分为农业、工业和后工业阶段。当前,中国正处于社会经济发展的第二阶段,即随着工业化进程的不断加快,不断推动着城市化的发展,而在工业化、城市化的过程当中,中国房地产业在同民经济中处于基础性、先导性的地位。
  在中同,房地产业是国民经济的重要组成部分,既受到整个国民经济发展水平的制约,又发挥着促进国民经济发展的作用。作为国民经济中一个独立的且非常重要的产业部门,房地产业有着自身的发展规律和基本特征。但是,房地产业与国民经济的相互关系,不仅是一个局部与整体的关系,而且存在着密切的内在联系和相关性。
  (一)房地产业与国民经济间存在作用与反作用的关系
  在经济学上,经济拉动因素主要归结为&ldqu;三驾马车&rdqu;:消费、投资和出口。从该角度看,中国国民经济主要衡量指标为国民收入、投资水平、信贷规模和利率、经济(GDP)增长率等。而房地产业主要衡量指标为房地产开发投资规模及其增长率水平、房地产业增加值及其增长率、房地产供求水平等。当国民经济繁荣(萧条)发展时,必呈现出消费、投资或出口等的快速(缓慢甚至负向)增长,而这其中某个或几个都将影响到房地产业的发展(停滞)。反过来,房地产业的迅速发展在创造经济财富的同时,还能带动相关产业的发展,共同推动着国民经济的发展;当房地产业萧条时,必将表现为房地产各项相关指标的回落,进而影响到宏观经济中消费、投资或出口等经济因素,因而制约着国民经济的发展。总的来说,在中国当前的经济、社会等国情条件下,房地产业与国民经济之间存在着比较明显的作用与反作用的相互关系,两者相互影响、相互制约。
  (二)房地产业与国民经济之间存在着双向反馈的关系
  20世纪90年代后期,有位美国经济学家经过长达3年的统计分析,发现宏观国民经济的发展和房地产业之间有着十分紧密的关系,房地产业的发展需要一个良好宏观经济环境作为坚实的基础。他认为,在成熟的房地产国家或地区两者的关系表现得更显著,具体关系为:(1)当一个国家或地区的宏观经济增长速度(即用GDP增长率表示)大于10%时,其房地产业处于高速发展阶段;(2)在8%~10%时,房地产业处于快速发展阶段;(3)在5%~7%时,房地产业处于缓慢发展阶段;(4)在4%~5%时,房地产业处于停滞阶段;(5)当小于4%时,房地产业处于倒退阶段。由此并结合中国历年统计年鉴数据得到表-1和图-1。
  根据表-1和图-1可知,中国国民经济在21年问的GDP呈现较高的增长,大多数年份的GDP增长速度都超过10%,此期间房地产业处于高速发展阶段;而1998年、1999年的GDP增长速度在5%~7%之间,房地产业处于缓慢发展阶段;2002年、2009年的GDP增长速度在8%~10%之间,房地产业处于快速发展阶段。同样,以房地产开发投资增长率为例。利用该指标来反馈国民经济发展状况。1992-1993年在新住房制度环境下,中国开始迅速加大对房地产业的开发投入,使得房地产开发投资增长率呈现超过100%的增长,此时的国民经济水平也是高速的发展;1996年在中国房地产政策调控的影响下开始逐步放缓对房地产业的开发投入,房地产开发投资呈现较小的增长,一直持续到1998年,在此期间,中国国民经济的GDP增长速度也呈现如同房地产开发投资向下滑动的走势;1998年又开始逐渐加大房地产的开发投入,由于房地产开发周期较长,此时国民经济呈现缓慢发展态势,并没有呈现较明显的高速增长,而是存在一两年的缓冲期;2002年,随着对房地产开发投入的减少,国民经济从高速发展转为快速发展的态势;2008年,在美国金融危机的影响下,中国通过宏观调控降低对房地产业的开发投入,使得2009年中国国民经济发展水平转入快速发展的阶段等等。总而言之,中国房地产业与国民经济之间存在着能够相互反馈的关系。

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